銀河証券：不動産業界が次第に高品質な発展段階に入る中、業界の評価額は全体的に修復される可能性がある

銀河証券のリサーチレポートによると、2026年の政府活動報告は「不動産市場の安定に注力する」と掲げ、在庫、公積金、保障房、都市更新、「良い住宅」、資金調達、新しいモデルなど多方面から重点的な取り組みの方向性を述べています。業界が徐々に高品質な発展段階に入る中、業界の評価額は全体的に回復する可能性があり、主要な不動産企業は低い資金調達コストとコアエリアでの高い市場占有率を武器に、評価修復を通じて全体的なβチャンスを実現できる見込みです。

全文は以下の通りです。

【中国銀河不動産】不動産市場の安定に注力し、新しいモデルの推進——2026年政府活動報告の解説

【核心的見解】

事件：2026年の政府活動報告は「不動産市場の安定に注力する」と述べ、在庫、公積金、保障房、都市更新、「良い住宅」、資金調達、新しいモデルなどの重点的な取り組みの方向性を順次示しています。

不動産市場の安定に注力：今回の政府活動報告は「不動産市場の安定に注力する」と強調し、2025年の中央経済工作会議の表現を引き継いでいます。2025年の年間の商業不動産の取引規模は8.8億立方メートルで、前年同期比8.7％減少、取引金額は8.4兆元で前年同期比12.60％減少しました。価格動向を見ると、2025年5月以降、一線都市と二線都市の商業住宅価格は月次で継続的に下落しています。2026年1月には、一線、二線、三線都市の中古住宅販売価格は前年同月比でそれぞれ7.6％、6.2％、6.1％の下落となっています。現在の不動産市場が全体的に圧迫されている段階では、市場の安定化が重要な取り組みの一つとなるでしょう。

在庫の活性化と住宅需要の喚起：2026年の政府活動報告では、まず「都市ごとの施策を徹底する」方針を明示し、「増加抑制、在庫除去、供給最適化を図り、多渠道で既存の商業不動産を活用し、重点的に保障性住宅などに収用を促進する」と述べています。これは基本的に2025年12月の中央経済工作会議の表現を踏襲し、「多渠道で既存の商業不動産を活用する探索」を追加しています。需要面では、「初婚・初育家庭の住宅保障を強化し、多子家庭の住居改善ニーズを支援する」としています。1）在庫の状況については、2025年12月末時点で全国の商業不動産の待售面積は7.7億立方メートル、そのうち4.0億立方メートルが待售の商業住宅で、前年同期比でそれぞれ1.6％、2.8％増加し、増加速度は徐々に縮小しています。これは主に供給増加の抑制によるものです。現状の販売実績から計算すると、2025年12月末時点で全国の待售商業不動産の在庫化サイクルは約29.97ヶ月です。在庫の早期除去が求められる段階では、都市ごとの施策により新規販売可能な住宅の規模をコントロールし、在庫規模も適切に管理します。住民の改善型住宅への需要が徐々に解放されるにつれ、市場の供給側も供給構造の最適化を進める必要があります。2）在庫の活性化については、適度に既存の一部住宅を収用し保障性住宅に充てることで、販売可能な在庫を減少させ、同時に住民の基本的な居住ニーズを満たすことができます。

公積金制度改革：2026年の政府活動報告では「住房公積金制度の深化改革」を提言しています。1）公積金ローンの上限緩和が期待されます。2026年2月、上海は「沪七条」を発表し、家庭の第一住宅の公積金ローン最高額を160万から240万に引き上げ、さらに多子家庭やグリーン建築のローン上限を最大で324万に引き上げることが可能となっています。2）公積金の適用範囲拡大も期待されます。2025年12月5日、深圳は新たな公積金規定を公布し、従業員は住宅購入、家賃支払い、住宅ローンの返済、老朽小区の改修・更新に公積金を利用できるとし、異地でのローン返済にも充当可能としています。2025年8月には蘇州も公積金の利用範囲を拡大し、物业费の支払いにも公積金を充てることを支援しています。

保障房供給の最適化：2026年の政府活動報告は「保障性住宅の供給を最適化し、老朽危険住宅の改造を加速する」と述べています。2026年2月、上海では二手住宅を活用した保障性賃貸住宅の試験運用が開始され、浦東新区、静安区、徐汇区が最初の試験区域となっています。この試験により、賃貸住宅の資金調達チャネルが拡大し、小規模な保障房の供給も増加する見込みです。私たちは、コアエリアでの二手住宅の収用が、都市新住民や若年層の賃貸ニーズに正確にマッチし、住民の基本的な住宅需要を満たすと考えています。

都市更新：2026年の政府活動報告は「高品質な都市更新を推進し、老朽化した住宅街や城中村の改造を着実に進める」としています。今回の都市更新の重点は「高品質」に置かれています。2025年12月の全国住宅・都市建設会議では、「十五五」都市更新特別計画の策定と実施、都市診断や更新試験の推進、都市更新と城中村改造を連携させた既存土地の活用を提案しています。2020年の第七次全国人口調査によると、2010年に建設された都市住民の住宅規模は約179.8億立方メートルです。国内の既存住宅規模は大きく、高品質な都市更新を推進することで、住民の生活の質をさらに向上させることが期待されます。

再び「良い住宅」について：2026年の政府活動報告は、「安全で快適、環境に優しくスマートな『良い住宅』の建設を計画的に推進し、住宅の品質向上や物业サービスの質の向上を実施する」としています。2025年には「良い住宅」が何度も言及されました。5月に国家標準の「住宅プロジェクト規範」が正式施行され、新基準は多方面で向上しています。既存住宅の規模が拡大する中、住宅の全ライフサイクルにわたる安全管理制度の構築や物业サービスの向上など、住宅運営・維持に関する施策が、現段階および将来の不動産業界の発展により適合すると考えられます。

資金調達支援：2026年の政府活動報告は、「『引き渡し保証』のホワイトリスト制度の役割をさらに活用し、債務不履行リスクを防止する」と述べています。都市の不動産資金調達調整メカニズムは2024年に設立され、2025年10月11日現在、「ホワイトリスト」対象のローンは7兆元を超え、不動産の建設と引き渡しを強力に支援しています。各地の推進により、引き渡し保証は今後も成果を上げ続ける見込みです。

新しいモデルの推進：2026年の政府活動報告は、「不動産発展の新しいモデルの基礎制度と支援政策の構築を深める」としています。中国共産党中央が発表した「十五五」計画の提言に基づき、新モデルの基礎制度には開発、資金調達、販売などの側面が含まれると考えられます。「人に合わせて住宅を決め、土地を決め、資金を決める」という理念のもと、開発・資金調達の調整や規範化、預售制度の改善（預售のハードル引き上げや預售資金の管理強化など）が進められる見込みです。

オフライン消費：2026年の政府活動報告は、「サービス消費の質向上と民生改善のための行動を実施し、広範な消費を促進し、新たな消費の成長点を育成する」としています。都市の商業不動産、文化・観光パークなどは、オフライン消費やサービス消費の重要な場となります。これらの既存不動産は、体験型や線下商品消費を中心とした運営が行われており、住民の主要な消費場所の一つとして、全業態のショッピングセンターや体験型文化・観光パークは今後恩恵を受ける見込みです。

【投資提言】

2026年の政府活動報告は「不動産市場の安定に注力する」と掲げ、在庫、公積金、保障房、都市更新、「良い住宅」、資金調達、新しいモデルなど多方面から重点的な取り組みの方向性を示しています。業界が高品質な発展段階に入る中、評価額の全体的な回復が期待され、低資金調達コストとコアエリアでの高い市場占有率を持つ主要企業は、評価修復を通じて全体的なβチャンスを掴む可能性があります。

【リスク提示】

・マクロ経済の予想外の悪化リスク ・不動産価格の大幅な変動リスク ・政策推進や実施の遅れリスク ・住宅販売の予想外の低迷リスク ・不動産投資の低迷リスク

（出典：人民財訊）