長期保有特別控除制度は、最初に実需者の税負担軽減を目的として導入された仕組みです。この制度は1988年に公布され、1989年1月1日から施行され、長期間住宅を保有する単一住宅の所有者が売却時に一部の譲渡益を控除することで税負担を軽減することを目的としています。その背景には、長期に蓄積された利益に対して一括課税を行うと税負担が過重になる可能性や、税負担過重によるいわゆる「供給ロック」現象を減らす必要性がありました。現在、3年以上保有し、2年以上居住した単一住宅の所有者は、保有期間に応じて40%、居住期間に応じて40%を控除し、最大80%の控除を受けることができます。

この制度は2009年の李明博政府時代に、世界金融危機と不動産景気後退に対応して大幅に拡大されました。当時、10年以上保有した単一住宅の所有者は最大80%の控除を享受できました。その後、文在寅政府は2020年から実際の居住要件を強化し、現行の構造を形成しました。表面上は同じ単一住宅の所有者であっても、実際の居住と単なる保有では税負担に大きな差があります。例えば、10年前に7億ウォンで購入した住宅を、実際に10年間居住した後に15億ウォンで売却した場合、譲渡税は約348万ウォンです。しかし、同じ期間だけ保有し居住しなかった場合は、一般控除のみ適用され、税額は約3133万ウォンに増加します。20億ウォンで購入し、40億ウォンで売却した高額住宅の例では、実際に居住している場合の税額は9506万ウォンですが、居住しない場合は4億8063万ウォンに達し、その差はさらに顕著です。

それにもかかわらず、政界や一部市民団体は、現行の控除制度が高額住宅の所有者に過大な優遇を与えていると考えています。特に、ソウル江南区や漢江沿いの主要地域で「厳選された一つの住宅」現象が批判されています。これは、資産が複数の住宅に分散されるのではなく、立地の良い高額なマンションに集中している状態です。李在明大統領も今年、Xプラットフォームを通じて非居住の単一住宅所有者の税制優遇問題に言及し、4月18日に長期保有だけで譲渡税を大幅に軽減することは公正と常識に反すると明言し、制度見直しの意向を示しました。最近では、進歩党議員尹宗玉を含む10名の与党議員が、単一住宅所有者の長期保有特別控除を廃止する法案を提出し、議論は正式な立法段階に拡大しています。

しかし、市場や学界は、全面的な廃止ではなく、「居住を中心とした再編」の可能性により関心を寄せています。長期保有優遇を完全に廃止すれば、実需者の保護原則が弱まり、短期売買を促進したり取引の凍結を招いたりする恐れがあるからです。政府の具体的な方針は未公表ですが、議論によると非居住の単一住宅所有者の保有・譲渡税負担を引き上げる一方、就学や勤務など避けられない理由で一時的に非居住となるケースを例外とする可能性があります。金允德国土交通部長官は先月12日のラジオインタビューで、超高額・非居住の単一住宅を含む保有税改革に着手し、不動産税制全体の整備を進めると述べました。企画財政部も昨年の10·15対策後、保有税と譲渡税を包括的に研究するプロジェクトや部門横断の作業部会を運営しており、具体的な案は今年7月に発表される2027年度税制改革案に最早反映されると見られています。

問題は、税制改革が市場に与える可能性のある衝撃です。懸念の一つは、税負担増加の予告だけで、改革前に売却される物件が一時的に増加する可能性です。しかし、実際に増税が行われると、改善型の需要が縮小し、取引の減少や流動性の低下を招く恐れがあります。特に、自らの住宅を賃貸し、全税を負担している非居住の単一住宅所有者や、高い譲渡税・取得税・仲介手数料・引越し費用負担の下で居住レベルを徐々に向上させている実需者にとっては、負担が増す可能性があります。また、非居住の住宅に対する課税強化は、全税房源の減少や月額賃料の上昇を招くとの見方もあります。この動きは、不動産税制が単なる税収問題から、取引・賃貸市場や供給政策と連動して考慮すべき段階に進んでいることを示しています。今後の市場の反応は、政府が税制強化とともに住宅供給拡大策をいかに巧みに推進できるかにかかっています。

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