最近、多くの人が不動産を購入する際に、譲渡人と譲受人の意味を全く理解していないことに気づいた。最近の住宅購入の話を友人とする中で気づいたことだ。

だから、こういうことだ：不動産の権利が移るときには、二つの側がある。譲渡人は基本的に売り手または家主で、所有権を移す人だ。譲受人は買い手または借り手で、権利を受け取る側だ。これだけの話だ。彼らの権利と責任は、「権利証」と呼ばれる法的文書に記されている。

さて、すべての権利証が同じではない。そこが面白いところだ。

保証権利証は譲受人に最も保護を与える。譲渡人は、タイトルに隠れた法的問題がないとほぼ保証している。後になって何か問題が出ても—抵当権、地役権など—、譲渡人が法的費用を負担しなければならない。これは所有前後のすべての問題をカバーしている。

特別保証権利証は違う。譲渡人は、自分が所有していた間に不動産に問題を起こさなかったとだけ保証する。前の所有者が問題を作った場合は、その責任は負わない。銀行は差し押さえ後に再販売するときによく使う。

譲渡権利証は中間の位置にある。譲渡人は、自分が他の誰かに売っていないことと、自分の所有期間中にタイトルに問題がなかったことを確認する。でも、後で何か問題が起きても、法的費用を払ってくれるわけではない。

放棄権利証？ つまり、譲渡人が「持っている権利を移すけど、何も保証しません」と言っているだけだ。譲受人には全く保護がない。普通は家族間でしか使わないし、かなりの信頼が必要だ。

他にも種類がある—執行者用の特別目的権利証、住宅ローンの支払いができなくなったときの差し押さえ代替権利証、離婚時の夫婦間権利証、賃貸用のリース権利証など。それぞれ状況に応じて使われる。

実務的な話をすると：家を買うとき、譲受人は通常、クロージング前にタイトル検索を行い、誰が実際に所有しているか、権利に問題がないかを確認する。問題なさそうなら、譲渡人と譲受人が権利証に署名して、所有権が正式に移る。保護付きの権利証でも、多くの買い手は追加の保障としてタイトル保険に加入する。知らない問題に備えるためだ。正直、検討する価値はある。