3月は伝統的な不動産の繁忙期であり、「金三銀四」の評価は年間市場の動向に直結しています。最近、広州と深圳の不動産市場は春節休暇後の取引低迷から回復し、見学者数や成約数が同時に増加し、市場の温かさが広がり続けています。《每日経済ニュース》の記者（以下、毎経記者または記者）は、一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、今回の広深不動産市場の「小陽春」が実質的に到来したことを把握しました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある一部の小区（住宅団地）の「笋盤」（価格が同地域・同タイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件）が徐々に消えつつあり、掲載されている売主の値下げ交渉の余地も狭まっています。毎経資産庫 陳榮浩 撮影注目すべきは、広州と深圳の両方で中古住宅が全体をリードし、この「小陽春」の回復の主力となっていることです。一方、新築市場は全体的に分化の傾向を示しています。深圳の新築供給量は今年に入り前年比でやや減少しており、広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要のある物件は値引きによる販売促進に頼っています。つまり、一・二手市場の構図が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。中古住宅が「小陽春」の旗を掲げる今回の広深不動産市場の「小陽春」は、中古住宅が主導権を握り、市場の基本的な論理が書き換えられています。データから実感まで、中古住宅が回復の主導役を担っています。深圳の中古住宅は先行して活況を見せており、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の中古住宅の契約数は前月比132％増となり、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の中古住宅の平均成約価格は6.2万元/平方メートルに回復しています。贝壳研究院のデータによると、3月2日～8日の間に、深圳の中古住宅の契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日だけで過去1年で最高の取引量を記録し、2週間連続で増加しています。さらに、市場の感情も同時に改善しています。深圳贝壳研究院が最新の調査データを発表したところ、今年2月の提携店舗の中古住宅の掲載物件数は前年同期比で3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少しており、市場は「期待の強化→供給の最適化→価格の安定」という健全な循環に入っています。「現在、優良な学区物件や低総価格で高い賃料収益を得られる物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちのエリアの荔園本部学区の物件、園岭花園の83平方メートルの3LDKは、荔園本部や紅嶺中学に通じており、節後の相談や成約数は節前よりも明らかに増えています」と、3月14日午後、深圳福田園岭エリアの経験豊富な仲介者劉安穎は毎経記者に語りました。劉安穎は、「今の中古市場の『笋盤』の成約スピードはかなり短縮されており、中には掲載から一週間も経たずに成約するケースもあります。例えば、福田の翰嶺院プロジェクトでは、約108平方メートルの大きな3LDKの売主の掲載価格は一般的に820万元以上ですが、売主が急いで売りたい場合は、755万元の掲載価格で約一週間で成約可能です」と述べました。実際、同様の現象は深圳の羅湖でも見られます。中古住宅の取引量が増加したことで、掲載売主の心理も安定し、売却に焦ることもなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっています。昨年末に取材した羅湖翠竹苑の47.84平方メートルの2LDKの物件例では、以前の掲載価格は245万元でしたが、不動産仲介者は最低230万元まで値下げ可能と伝えていました。しかし、今年3月には、仲介者はその物件の最低売却価格は237万元だと述べました。広州の中古住宅市場も同様に強い反発を見せています。贝壳プラットフォームのデータによると、3月8日に広州の中古住宅の1日の成約は247戸で、前週比25.4％増、当週（3月2日～8日）の合計成約は849戸で、前週比118.8％増となっています。春節後の都市回帰需要が集中して解放され、仲介店舗の案内数も持続的に増加しています。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は71.78に上昇し、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方を示しています。广东省住房政策研究中心の李宇嘉氏は、「広州と深圳の両市場は、『中古住宅の方が新築よりも良い』という核心的な特徴を示しており、中古住宅の新規掲載数は前年比で減少し、市場の感情も引き続き改善しています。これにより、『古い物件を売って新しい物件を買う』という置き換え需要も促進され、市場の循環も徐々に円滑になっています」と述べています。深圳贝壳研究院の肖小平院長は、「今回の回復は政策の一時的な反発ではなく、政策の最適化、信頼回復、居住需要の集中放出という三重の要因の共振によるものであり、中古住宅の供給も継続し、新築も同時に上昇していることから、『小陽春』の基盤はより堅固になっています」と指摘しています。新築市場の構造的動向中古住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深圳の新築市場は一律に上昇しているわけではなく、典型的な「構造的動向」を示しています。例えば、広州では高級住宅市場が連続して取引記録を更新し、周辺の新築市場の見学者数も増加しています。今年2月、広州天河の馬場地の土地は236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の取引面積単価は約8.55万元/平方メートルとなり、広州の最高値を更新しました。3月2日、広州珠江新城の保利玥玺湾の670平方メートルの最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、単価は約28万元/平方メートルとなり、地元の一等級高級住宅の単価記録を更新しました。3月9日、星河湾半島の第5号棟では、4戸の高級メゾネットが1日で合計7.187億元で成約し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないほどです。一方、広州の新築の需要は、価格を下げて販売量を増やす「値下げ販売」の傾向が明確に見られます。広州の不動産仲介者の羅家敏氏は、「今の広州の多くの需要物件は、割引や特価販売を利用して買い手を引きつけています。値下げしないと売れにくい状況です」と述べました。「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件の価格は1.9万元/平方メートルに引き下げられ、未完成、簡装、豪装の三つのプランも提供しています。荔湾の新世界・天馥では、期間限定の割引が8.6折まで適用され、最低3.8万元/平方メートルまで値下げされています」と羅家敏は語ります。現在の市場は非常に現実的で、定価や特価物件を出さず、割引を実現しなければ、多くの人が見ても成約には結びつきにくいと指摘しています。広州中原研究発展部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月より1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアの新規供給が全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動いており、在庫量は微減し、4か月連続で縮小しています。深圳の新築の供給ペースも2026年以降、明らかに鈍化しています。メイリウム・プロパティの統計によると、今年に入り、深圳では9つの住宅プロジェクトが事前販売許可を取得し、昨年同期の12件を下回っています。新築の供給ペースが遅いため、大規模な一斉入市が難しく、結果として新築の取引量は中古住宅に比べて明らかに少なくなり、市場はコアエリアの量は増えつつ価格は安定し、需要のある区域では価格を下げて販売量を増やす構造的な回復の様相を呈しています。中原不動産のデータによると、3月12日までに、深圳の商業用住宅の累計成約は964戸、中古住宅の譲渡は1703戸に達しています。深圳の新築の取引量は中古に比べて弱いものの、記者が注目したところ、3月に入り、多くのプロジェクトが熱販売のポスターを掲示し始めています。例えば、龍華の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。「2025年に優良な土地の入札が進む中、いくつかの不動産企業が積極的に販売促進を行っており、3月の市場需要は徐々に解放される見込みです。コアエリアの『小陽春』の動きは依然として期待できる」と、指標研究院は分析しています。
広州・深圳の不動産市場「小陽春」の背後：中古住宅が主力に変わり、新築市場は分化の様相を呈している
3月は伝統的な不動産の繁忙期であり、「金三銀四」の評価は年間市場の動向に直結しています。
最近、広州と深圳の不動産市場は春節休暇後の取引低迷から回復し、見学者数や成約数が同時に増加し、市場の温かさが広がり続けています。
《每日経済ニュース》の記者（以下、毎経記者または記者）は、一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、今回の広深不動産市場の「小陽春」が実質的に到来したことを把握しました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある一部の小区（住宅団地）の「笋盤」（価格が同地域・同タイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件）が徐々に消えつつあり、掲載されている売主の値下げ交渉の余地も狭まっています。
毎経資産庫 陳榮浩 撮影
注目すべきは、広州と深圳の両方で中古住宅が全体をリードし、この「小陽春」の回復の主力となっていることです。一方、新築市場は全体的に分化の傾向を示しています。深圳の新築供給量は今年に入り前年比でやや減少しており、広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要のある物件は値引きによる販売促進に頼っています。つまり、一・二手市場の構図が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。
中古住宅が「小陽春」の旗を掲げる
今回の広深不動産市場の「小陽春」は、中古住宅が主導権を握り、市場の基本的な論理が書き換えられています。
データから実感まで、中古住宅が回復の主導役を担っています。
深圳の中古住宅は先行して活況を見せており、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の中古住宅の契約数は前月比132％増となり、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の中古住宅の平均成約価格は6.2万元/平方メートルに回復しています。
贝壳研究院のデータによると、3月2日～8日の間に、深圳の中古住宅の契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日だけで過去1年で最高の取引量を記録し、2週間連続で増加しています。
さらに、市場の感情も同時に改善しています。深圳贝壳研究院が最新の調査データを発表したところ、今年2月の提携店舗の中古住宅の掲載物件数は前年同期比で3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少しており、市場は「期待の強化→供給の最適化→価格の安定」という健全な循環に入っています。
「現在、優良な学区物件や低総価格で高い賃料収益を得られる物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちのエリアの荔園本部学区の物件、園岭花園の83平方メートルの3LDKは、荔園本部や紅嶺中学に通じており、節後の相談や成約数は節前よりも明らかに増えています」と、3月14日午後、深圳福田園岭エリアの経験豊富な仲介者劉安穎は毎経記者に語りました。
劉安穎は、「今の中古市場の『笋盤』の成約スピードはかなり短縮されており、中には掲載から一週間も経たずに成約するケースもあります。例えば、福田の翰嶺院プロジェクトでは、約108平方メートルの大きな3LDKの売主の掲載価格は一般的に820万元以上ですが、売主が急いで売りたい場合は、755万元の掲載価格で約一週間で成約可能です」と述べました。
実際、同様の現象は深圳の羅湖でも見られます。中古住宅の取引量が増加したことで、掲載売主の心理も安定し、売却に焦ることもなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっています。
昨年末に取材した羅湖翠竹苑の47.84平方メートルの2LDKの物件例では、以前の掲載価格は245万元でしたが、不動産仲介者は最低230万元まで値下げ可能と伝えていました。しかし、今年3月には、仲介者はその物件の最低売却価格は237万元だと述べました。
広州の中古住宅市場も同様に強い反発を見せています。
贝壳プラットフォームのデータによると、3月8日に広州の中古住宅の1日の成約は247戸で、前週比25.4％増、当週（3月2日～8日）の合計成約は849戸で、前週比118.8％増となっています。春節後の都市回帰需要が集中して解放され、仲介店舗の案内数も持続的に増加しています。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は71.78に上昇し、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方を示しています。
广东省住房政策研究中心の李宇嘉氏は、「広州と深圳の両市場は、『中古住宅の方が新築よりも良い』という核心的な特徴を示しており、中古住宅の新規掲載数は前年比で減少し、市場の感情も引き続き改善しています。これにより、『古い物件を売って新しい物件を買う』という置き換え需要も促進され、市場の循環も徐々に円滑になっています」と述べています。
深圳贝壳研究院の肖小平院長は、「今回の回復は政策の一時的な反発ではなく、政策の最適化、信頼回復、居住需要の集中放出という三重の要因の共振によるものであり、中古住宅の供給も継続し、新築も同時に上昇していることから、『小陽春』の基盤はより堅固になっています」と指摘しています。
新築市場の構造的動向
中古住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深圳の新築市場は一律に上昇しているわけではなく、典型的な「構造的動向」を示しています。
例えば、広州では高級住宅市場が連続して取引記録を更新し、周辺の新築市場の見学者数も増加しています。今年2月、広州天河の馬場地の土地は236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の取引面積単価は約8.55万元/平方メートルとなり、広州の最高値を更新しました。
3月2日、広州珠江新城の保利玥玺湾の670平方メートルの最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、単価は約28万元/平方メートルとなり、地元の一等級高級住宅の単価記録を更新しました。3月9日、星河湾半島の第5号棟では、4戸の高級メゾネットが1日で合計7.187億元で成約し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないほどです。
一方、広州の新築の需要は、価格を下げて販売量を増やす「値下げ販売」の傾向が明確に見られます。
広州の不動産仲介者の羅家敏氏は、「今の広州の多くの需要物件は、割引や特価販売を利用して買い手を引きつけています。値下げしないと売れにくい状況です」と述べました。
「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件の価格は1.9万元/平方メートルに引き下げられ、未完成、簡装、豪装の三つのプランも提供しています。荔湾の新世界・天馥では、期間限定の割引が8.6折まで適用され、最低3.8万元/平方メートルまで値下げされています」と羅家敏は語ります。現在の市場は非常に現実的で、定価や特価物件を出さず、割引を実現しなければ、多くの人が見ても成約には結びつきにくいと指摘しています。
広州中原研究発展部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月より1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアの新規供給が全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動いており、在庫量は微減し、4か月連続で縮小しています。
深圳の新築の供給ペースも2026年以降、明らかに鈍化しています。メイリウム・プロパティの統計によると、今年に入り、深圳では9つの住宅プロジェクトが事前販売許可を取得し、昨年同期の12件を下回っています。
新築の供給ペースが遅いため、大規模な一斉入市が難しく、結果として新築の取引量は中古住宅に比べて明らかに少なくなり、市場はコアエリアの量は増えつつ価格は安定し、需要のある区域では価格を下げて販売量を増やす構造的な回復の様相を呈しています。
中原不動産のデータによると、3月12日までに、深圳の商業用住宅の累計成約は964戸、中古住宅の譲渡は1703戸に達しています。
深圳の新築の取引量は中古に比べて弱いものの、記者が注目したところ、3月に入り、多くのプロジェクトが熱販売のポスターを掲示し始めています。例えば、龍華の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。
「2025年に優良な土地の入札が進む中、いくつかの不動産企業が積極的に販売促進を行っており、3月の市場需要は徐々に解放される見込みです。コアエリアの『小陽春』の動きは依然として期待できる」と、指標研究院は分析しています。