南韓政府稅務機關正在審查一項針對單一住宅所有人、限制長期資本利得稅扣除上限的提案，該提案源自本月 26 日與 27 日的近期政策討論。國家稅務局局長 林光賢（Lim Gwang-hyun）於 26 日透過社群媒體披露，2024 年長期持有扣除優惠中有 90% 流向首爾，且 78.6% 集中在江南區的三個行政區以及龍山區。此項擬議改革旨在將扣除標準從「單純持有期間」轉向「實際居住期間」，模擬測試一個 10 億韓元（10 억원）扣除上限，將主要影響首爾高價位商圈的超高價住宅。
李在明總統呼籲以居住為基礎的扣除改革
李在明總統多次公開表示：「單純因為長期持有就降低資本利得稅並不合理，長期居住扣除應與單純持有扣除區分。」稅務當局在考量扣除上限提案的前提下，已針對移轉價格與資本利得進行了詳細的稅負模擬。近期提出的特定統計證據與專家建議，讓討論迅速升溫。
國家稅務局數據顯示 90% 的優惠集中在首爾
國家稅務局局長 林光賢 於 26 日透過社群媒體指出，現行制度具有倒退性質，揭露 2024 年長期持有扣除優惠高度集中在首爾。於首爾境內，78.6% 的優惠流向江南區的三個行政區以及龍山區。就在 27 日於首相主持的房地產政策公開辯論中，漢陽大學教授 康成勳（Kang Seong-hoon）提出設立超高價住宅扣除上限的論點。
擬議 10 億韓元上限將鎖定高價物件
根據韓國聯合通訊資訊公司（Yonhap Infomax）委託稅務會計師 崔完奎（Choi Wang-kyu）所做的計算，若扣除上限設為 100 億韓元（10 billion won），當應稅資本利得超過 125 億韓元（12.5 billion won）且符合 10 年居住要求時，將直接影響單一住宅所有人（80% 扣除率）。單一住宅所有人可在移轉價格方面享有最高 120 億韓元（12 billion won）的免稅額，稅款僅就超過此門檻的部分課徵。若移轉價格為 300 億韓元（30 billion won），當該房產在 10 年前以 91.666 億韓元（9.1666 billion won）或以下取得時，上限將剛好適用。若移轉價格為 500 億韓元（50 billion won），取得成本的門檻為 335.526 億韓元（33.5526 billion won）或以下。稅務會計師 崔完奎表示：「即使在首爾境內，能達到長期持有扣除上限、資本利得規模夠大的區域也僅限於江南區的三個行政區與龍山區」，並補充說：「若扣除上限真的被導入，很可能會成為對這些地區超高價住宅的精準式規範。」
共同持有的處理方式成為關鍵落地議題
已婚夫婦對共同持有不動產的稅務處理方式，引起市場參與者關注。由於資本利得稅是以每人為基準計算，若設計為每人 10 億韓元（1 billion won）上限，夫妻的共同持有可能得以繞過扣除上限，導致每處物件的總上限變成 20 億韓元（2 billion won）。稅務產業觀察者指出，改革可能會改採以「每處物件」為單位設定總上限 100 億韓元（10 billion won），而非以個人為單位。稅務會計師 崔完奎解釋：「套用目前針對單一住宅的 120 億韓元（12 billion won）免稅標準時，是以整體房產價值計算，而非以每人計算」，並指出：「若將長期持有扣除上限設為每處物件 100 億韓元（10 billion won），將能與現行資本利得稅架構相一致。」
常見問題（FAQ）
為什麼南韓政府正在考慮限制長期資本利得稅扣除？
國家稅務局數據顯示，2024 年長期持有扣除優惠中有 90% 流向首爾，其中 78.6% 集中在江南區的三個行政區以及龍山區，展現出局長 林光賢所描述的現行制度倒退性質。李在明總統已多次表示，只依持有期間來計算的扣除並不合理，應與以居住為基礎的扣除區分。
若夫妻共同持有，擬議的扣除上限會如何處理？
稅務產業觀察者認為，改革可能會改採以每處物件 100 億韓元（10 billion won）作為上限，而非以個人為單位，因為若以每人 10 億韓元（1 billion won）的上限計算，共同持有的房產將可在總計上獲得 20 億韓元（2 billion won）的扣除。稅務會計師 崔完奎指出，目前針對單一住宅的 120 億韓元（12 billion won）免稅額係以房產總價值計算，而非以個別人士計算，因而扣除上限也可能會沿用相同的計算架構。
