曼哈頓的商用不動產市場在疫情後崩跌疑慮升溫後，正出現止跌跡象：空置率下降，自 2025 年初以來租金回升。這波復甦承接的是 2023-2024 年最嚴重的下滑：遠端工作的採用以及聯邦準備理事會（FED）的升息，將核心商業區的空置率從疫情前約 12% 推升至 2024 年年中約 18%。轉折主要源自企業擴大辦公室佔用、金融、法律與 AI 公司租賃增加，以及新建高端辦公空間的供給有限。
曼哈頓辦公市場創下自 2019 年以來最高租賃量
根據 Colliers 的資料，2025 年曼哈頓辦公室租賃活動達到 41.92 百萬平方英尺，較前一年增加超過 25%，也是自 2019 年以來最高的成交量。包含空置空間、接近租約到期的物件，以及轉租（sublease）存量的空置率，到 2025 年底降至 13.9%，並在第 1 季再降至 13.7%。相較之下，紐約市會計長辦公室（New York City Comptroller's Office）報告指出，2024 年年中約為 18%。
第 1 季的平均掛牌租金從每平方英尺 76 美元上升至 77.55 美元，接近疫情前水準。Colliers 的數據顯示，曼哈頓的平均掛牌租金在 2024 年底降至每平方英尺 73.42 美元；在連續六個季度下滑之後，創下三年低點。
SL Green 第 2 季入住率攀升至 94.7%
SL Green 是曼哈頓規模最大的聚焦辦公室的公司，公布其現有曼哈頓投資組合的入住率由 2024 年第 1 季的 89.2% 上升至第 2 季的 94.7%。該公司預估年末入住率將達到 95%。
SL Green 正在尋求 70 億美元的再融資以及 25 億美元的資產出售。消息人士指出，該公司吸引資本的能力顯示曼哈頓辦公室領域重新受到投資人關注。
健全度受困：債務投資人以折扣收購高級貸款
持有次順位或夾層（mezzanine）貸款的投資人已加速購買折扣的高級債務，以取得債務重整流程的主導權。這些投資人接著要不行使扣押（foreclosure）權利，要不透過債轉股（debt-to-equity）轉換取得建物。
一名在紐約工作的韓國金融機構分行經理表示：「近期在紐約，隨著商用不動產復甦，出現愈來愈多案例：持有次順位貸款的債權人會去購買他們認為具有可行性的辦公室上的高級貸款，並取得這些辦公室的所有權。」
精選高端辦公室在選擇性復甦中拿下雙倍租金
這波復甦集中在新建或翻修的曼哈頓中城（Midtown）辦公室；而較舊的建築仍面臨較高空置率與再融資風險。需求與資金正流向具競爭力的物件，而非廣泛分布到所有建築。
另一家金融機構的公司主管解釋：「我們目前正在尋找幾處要搬遷辦公室的地點，而且只隔幾個街區的合適地點，租金就要付超過兩倍 [目前租金]。不動產正在快速復甦，重點集中在好地段。」
由於供給有限，即便整體市場租金逐步回升，偏好的新辦公室或翻新辦公室的個別建築租金仍高於市場平均水準。
常見問題
是什麼導致曼哈頓辦公室空置率在疫情後上升？
遠端工作的採用使企業縮減辦公空間，而聯邦準備理事會的升息則增加了再融資成本。核心商業區的空置率從疫情前約 12% 上升至 2024 年年中約 18%。
曼哈頓辦公室租賃活動在 2025 年增加了多少？
根據 Colliers 的說法，2025 年曼哈頓辦公室租賃達到 41.92 百萬平方英尺，比前一年增加超過 25%，也是自 2019 年以來最高的成交量。
