一項投入在阿姆斯特丹辦公樓物業的 Kiwoom Investment Asset Management（投資資產管理）基金，因 5 月 20 日的房地產重估，其淨資產價值（NAV）大幅下跌 25-26%。截至 2026 年 6 月，The Queens Towers 的資產價值降至 7900 萬歐元，較 708.05億 2973 萬歐元的原始購買價下跌 39%。該基金自 2025 年 2 月 26 日以來，就超過 35.7 億韓元的衍生品交割款項處於違約狀態，並在其貸放比（loan-to-value，LTV）接近 90%之際，因今年的寬限期已結束，突破 75% 的契約門檻而面臨額外違約風險。
資產重估觸發 NAV 下滑 26%
Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust（歐洲辦公室房地產投資信託）基金於 2019 年 8 月成立，資產規模為 680 億韓元。截至 2026 年 6 月，一家當地房地產顧問機構將 The Queens Towers 評估為 7900 萬歐元，較 1 億 2973 萬歐元的購買價下滑 39%。此項重估使該基金的 NAV 在 5 月 20 日單日下跌 25-26%。
基金原先宣傳的年租金回報率為 6-7%，基於 99.7-100% 的出租率，以及約 79% 的承租戶為 UWV（荷蘭社會事務部旗下的公共機構）。原訂為期 5 年 6 個月的信託期間，因 2024 年 8 月的受益人會議而延長至 10 年 6 個月。
LTV 超標使寬限期結束後新增違約風險
該基金的總借款金額為 7080.5 萬歐元，固定年利率 5.52%，每季分期償還 1.3億歐元，並在 2026 年 9 月 4 日到期時支付剩餘本金。借款協議規定，LTV 超過 75% 將觸發違約事件。
一項 LTV 放寬條款使基金得以在 2026 年 1 月 1 日之前豁免該要求。截至 2024 年 7 月，根據評估價值計算的 LTV 為 83.1%。隨著目前資產價值下跌，估計 LTV 接近 90%。寬限期已到期，LTV 契約違反帶來違約風險。
自 2025 年 2 月以來衍生品交割違約持續
該基金因衍生品交割義務而進入違約狀態。由於資產價值下跌，違反了資本市場法下對衍生品交易風險評估限度的要求。基金執行了相抵交易，導致截至 2025 年 2 月 26 日形成約 35.7 億韓元的交割款項義務。
現金封鎖（cash trap）條款凍結了高順位出借人管理帳戶中的營運收入，消除了用於交割款項的可用現金。該交割款項仍未支付，並累積 9% 的年度逾期利息作為債務。Kiwoom Investment Asset Management 的一位代表確認，該交割款項仍未支付。
資產出售嘗試因低估值而卡關
Kiwoom Investment Asset Management 於 2023 年底推進資產出售。兩家機構提出 5000 萬到 6000 萬歐元的報價，低於購買價的一半。該公司暫停出售流程，稱：「在此刻出售將導致考量剩餘貸款餘額後的總投資損失。」
今年 1 月，該基金將與主要承租人 UWV 的租賃協議延長 10 年，至 2035 年止。高順位出借人正在利用此一進展，要求更積極地進行資產出售。出借人提到將貸款債權「二次出售」給第三方，並維持強硬立場。由於貸款到期距今約兩個月，一名 Kiwoom 代表表示，與出借人的 2 年期展期談判仍在進行中。
現金封鎖條款阻斷投資人分配
該基金的外匯避險比率由 100% 本金以及 50% 以上的利潤分配，變為 0%，等同於未進行避險。每 6 個月排程的分配因啟動現金封鎖而被凍結。Kiwoom 的一位代表表示，公司透過銷售代理回應投資人詢問，並透過公告披露變更或重要事項。
根據金融監督服務（Financial Supervisory Service），截至去年 12 月，海外房地產另類投資在出現違約事件情況的規模總計達 2.08 兆韓元。該數字在連續三個季度下滑後，於去年第四季再度上升。
常見問題
是什麼導致 Kiwoom 阿姆斯特丹辦公室基金在 5 月 20 日時的 NAV 下跌 26%？
該基金的 NAV 在單日下跌 25-26%。原因是一項房地產重估使 The Queens Towers 的價值降至 7900 萬歐元（截至 2026 年 6 月），較 1 億 2973 萬歐元的購買價下滑 39%。
為什麼該基金自 2025 年 2 月以來無法支付衍生品交割金額？
在出現 LTV 契約問題後，現金封鎖條款凍結了高順位出借人管理帳戶中的營運收入，消除了用於支付約 35.7 億韓元交割義務的可用現金；該義務於 2025 年 2 月 26 日到期。未支付金額將累積每年 9% 的逾期利息。
