聯準會已透過一項自 2026 年 7 月 9 日起生效的同意令，永久禁止 James Burns（Heritage State Bank 前首席借貸官）在美國銀行業工作。監管機關認定，Burns 至少在 4 筆貸款的核准中使用了被竄改的不動產估價資料，以呈現膨脹的價值，並且至少在其他 25 次情形中未能確保適當的鑑價師執照取得；相關違規約發生於 2016 年。該禁令源自調查結果：Burns 的行為屬於《聯邦存款保險法》（Federal Deposit Insurance Act）第 8 條所稱的個人不誠實與不安全的銀行業務作法；該等情節在 Heritage State Bank 於 2020 年 12 月 1 日併入 The First National Bank of Carmi 之後被發現。
依據該同意令，Burns 被禁止在受保險銀行、銀行控股公司或其他涵蓋的金融機構擔任主管、董事、員工或其他機構關聯方，除非他先取得聯準會以及任何可能需要同意的其他監管機關的書面核准。
Burns 核准使用竄改的不動產估價報告之貸款
Burns 曾擔任 Heritage State Bank 的首席借貸官，期間為 1999 年起至 2020 年 12 月 1 日止；其間該伊利諾州銀行併入 The First National Bank of Carmi。交易完成後，Heritage State Bank 在作為獨立機構的層級上停止存在，收購銀行承擔其資產、負債與貸款組合。
作為首席借貸官，Burns 負責確保：用於對第三方提供不動產貸款時，鑑價師及其資格憑證已被核實。依據該命令，Burns 促使銀行核准至少 4 筆以估價報告支撐的貸款，而該等估價報告被更改為報告較原始估價文件所載更高的不動產價值。該命令未指出是誰實際上竄改了文件、涉及的借款人是誰，或受影響貸款的總價值。
膨脹的抵押品價值可能使一筆貸款看起來比實際更安全。銀行通常會使用估價報告以判斷：它們準備對某項不動產可貸出的金額，以及借款人違約時可能能回收的金額。當所述價值高於該不動產的實際價值時，銀行可能核准更大的貸款，或低估它在遭到拍賣（foreclosure）時可能遭受的損失。
聯準會又指出 25 起額外的執照違規
這 4 份遭竄改的估價報告並非監管機關所識別的唯一問題。至少在併購前的 25 次額外情形中，Burns 被指控未能確保貸款及貸款續約係由在相關州持有有效執照的專業人士所出具的估價報告支持。
聯準會表示，這些估價報告也包含了本應導致 Burns 懷疑估值是否正確的各種不一致與異常。這 25 份估價報告中的每一份都將抵押品估值顯著提高至高於實際數字的水準；原因是 The First National Bank of Carmi 在取得 Heritage State Bank 後所委任的新估價報告所產出的數字，顯示這些差距。
收購銀行隨後對部分貸款進行了拍賣。當抵押品被出售時，處分所得明顯低於原始估價報告的價值，導致 The First National Bank of Carmi 產生財務損失。該命令未揭露損失的總金額、被拍賣的物件數量，或是否有任何借款人涉及竄改估價文件。
監管機關認定有個人不誠實與不安全的作法
聯準會認定：Burns 的行為構成違反法律或法規、侵害受託上的信賴義務，以及不安全且不健全的銀行業務作法。它並進一步表示：該等行為涉及個人不誠實，或顯示出明知且持續漠視 Heritage State Bank 的安全與健全。
上述認定使監管機關具備依《聯邦存款保險法》第 8 條施加禁止令的理由。此類命令是美國聯邦銀行監管機關所能採取的最嚴重的個人制裁之一，因為它們能阻止個人參與受監管金融機構的管理或事務。
Burns 在未承認或否認指控內容的情況下同意該命令。他放棄了對正式通知、證據聆訊、司法審查，以及就和解基礎、合法性或可強制執行性提出任何挑戰的權利。這種同意程序意味著案件在沒有爭議程序或對事實作出司法認定的情況下即告解決。
Burns 必須配合進行中的調查
除銀行業禁止之外，Burns 必須在任何目前或未來的執法行動中與聯準會合作；該行動涉及任何與 Heritage State Bank 有關聯的其他人。該義務包含依監管機關要求提供資訊、證言、文件、紀錄與其他證據。
該條款顯示，聯準會可能會持續檢視是否有其他先前的員工或官員與本命令所描述的放款與估價失誤存在關聯。該和解也使其他監管機關與政府機構得以就 Burns 採取額外行動。聯準會同意基於目前董事會已知的事實，不再就同一事項追究 Burns，但該限制不約束其他聯邦或州主管機關。
若違反該禁止令，可能使 Burns 面臨額外的民事或刑事處罰。除非以書面方式正式暫停、修正、延期或終止，該等限制將維持有效。
估價管控是銀行信用風險管理的核心
此案凸顯了為何估價管控是銀行風險管理的核心一環。不動產抵押品往往決定出借人將推進多少資金、提供借款人的條款，以及機構可能需要持有多少資本以作為對該筆貸款的支撐。
薄弱的估價管控可能使銀行暴露於損失風險，而該損失可能要等到借款人違約或該不動產被獨立重新估值時才會浮現。這種風險在收購之後可能尤其明顯，因為買方會審查被收購的貸款組合，並重新評估用以支撐未償信用的抵押品。
在本案中，問題是在 The First National Bank of Carmi 繼承 Heritage State Bank 的貸款帳簿並取得新的估值後才浮現。當某些物件遭到拍賣並出售時，這些評估與先前估價之間的落差在財務上變得顯著。聯準會的命令自 2026 年 7 月 9 日起生效，除非 Burns 後續取得明確許可返回，否則他將被排除在受規管的銀行業界之外。
常見問題
聯準會禁止 James Burns 做了什麼？
聯準會在一項自 2026 年 7 月 9 日起生效的同意令下，禁止 James Burns（Heritage State Bank 前首席借貸官）在美國銀行業工作。除非他先取得聯準會以及任何可能需要同意的其他監管機關的書面核准，否則 Burns 被禁止擔任受保險銀行、銀行控股公司或其他涵蓋的金融機構的主管、董事、員工或其他機構關聯方。
為什麼聯準會禁止 James Burns 從事銀行業？
聯準會發現，Burns 核准至少 4 筆貸款所使用的財產估價報告遭竄改，使其顯示的財產價值高於鑑價師所提交原始文件中所載的價值，且違規約發生於 2016 年。在至少 25 次額外情形中，他被指稱未能確保貸款與續約係由持有該財產所在州有效執照的專業人士所完成的估價報告所支持。監管機關認定，Burns 的行為涉及個人不誠實，並顯示出明知且持續漠視 Heritage State Bank 的安全與健全。
