Kiwoom Investment Asset Management 基金投资阿姆斯特丹办公室物业。5 月 20 日因房地产重估，基金净资产价值（NAV）暴跌 25-26%。截至 2026 年 6 月，The Queens Towers 的资产价值降至 7900 万欧元，较 1.2973 亿欧元的最初购买价下跌 39%。该基金自 2025 年 2 月 26 日以来一直处于衍生品结算付款违约状态，违约金额超过 35.7 亿韩元。如今在其贷款价值比（LTV）逼近 90% 时面临额外的违约风险；该比例在今年宽限期结束后已突破 75% 的契约门槛。
资产重估触发 26% NAV 下跌
Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust 基金于 2019 年 8 月成立，资产规模为 708.05亿韩元。截至 2026 年 6 月，当地一家房地产咨询公司对 The Queens Towers 进行评估，估值为 7900 万欧元，较 1.2973 亿欧元的购买价下跌 39%。此次重估导致该基金的 NAV 在 5 月 20 日单日下跌 25-26%。
基金最初宣传基于 99.7-100% 的出租率实现 6-7% 的年度租金回报，且约 79% 的租户为 UWV，这是荷兰社会事务部下属的公共机构。自 2024 年 8 月举行的份额持有人会议后，最初为 5 年 6 个月的信托期限被延长至 10 年 6 个月。
宽限期结束后 LTV 触及上限，违约风险上升
该基金总贷款金额为 680亿欧元，年利率为固定 5.52%。每季度应付分期款为 17.75 万欧元，剩余余额将于 2026 年 9 月 4 日到期时偿付。贷款协议规定，LTV 超过 75% 将触发违约事件。
LTV 豁免条款使该基金在 2026 年 1 月 1 日之前无需满足相关要求。截至 2024 年 7 月，LTV 按评估价值计算为 83.1%。随着当前资产价值下滑，预计 LTV 将接近 90%。宽限期已到期，LTV 契约违约将带来违约风险。
自 2025 年 2 月以来持续衍生品结算违约
该基金在衍生品结算义务方面进入违约状态。由于资产价值下滑，违反了资本市场法下关于衍生品交易风险评估限制。基金执行了相互抵消的交易，导致截至 2025 年 2 月 26 日产生约 35.7 亿韩元的结算付款义务。
现金监管（cash trap）条款冻结了高级出借人管理账户中的经营收入，消除了用于结算付款的可用现金。结算付款仍未支付，债务累积 9% 的年逾期利息。Kiwoom Investment Asset Management 一名代表确认，该结算付款仍未支付。
因估值偏低导致资产出售尝试受阻
Kiwoom Investment Asset Management 于 2023 年下半年推进资产出售。两家机构提出的报价为 5000 万至 6000 万欧元，低于购买价的一半。公司暂停了出售进程，称“在此时出售将导致考虑剩余贷款余额后的全部投资损失”。
1 月份，该基金将与主要承租人 UWV 的租赁协议延长 10 年，至 2035 年。高级出借人正利用该进展，更加积极地施压推动资产出售。出借人提到向第三方进行“次级出售”贷款债权，并保持坚定立场。鉴于贷款到期时间约还有两个月，Kiwoom 一名代表表示，与出借人的谈判仍在进行，目标是将期限延长 2 年。
现金监管条款阻止向投资者分配
该基金的外汇对冲比例从 100% 的本金及 50%+ 的利润分配变为 0%，相当于实际上未进行对冲。每 6 个月安排的分配因现金监管启动而被冻结。Kiwoom 一名代表表示，公司通过销售代理回应投资者询问，并通过披露公告变化或重要事项。
根据金融监督服务机构的数据，截至去年 12 月，海外房地产另类投资中处于违约事件情形的规模合计为 2.08 万亿韩元。该数字在去年连续三个季度下降后，去年第四季度又回升。
常见问题
是什么导致 Kiwoom 阿姆斯特丹办公楼基金在 5 月 20 日的 NAV 下跌 26%？
该基金的 NAV 在单日下跌 25-26%。原因是房地产重估将 The Queens Towers 的价值下调至 2026 年 6 月的 7900 万欧元，较 1.2973 亿欧元的购买价下跌 39%。
为什么该基金自 2025 年 2 月以来无法支付衍生品结算款项？
现金监管条款在出现 LTV 契约问题后冻结了高级出借人管理账户中的经营收入，从而消除了用于支付约 35.7 亿韩元结算义务的可用现金；该义务在 2025 年 2 月 26 日到期。未支付金额将累计 9% 的年逾期利息。
