Quỹ Amsterdam Office Fund Kiwoom: NAV giảm 26% do đánh giá lại tài sản

Quỹ Kiwoom Investment Asset Management đầu tư vào các bất động sản văn phòng tại Amsterdam đã chứng kiến giá trị tài sản ròng (NAV) giảm 25-26% vào ngày 20 tháng 5, sau khi định giá lại bất động sản. Giá trị tài sản của The Queens Towers giảm xuống còn 79 triệu EUR tính đến tháng 6 năm 2026, tương đương mức giảm 39% so với giá mua ban đầu là 129,73 triệu EUR. Quỹ đã rơi vào tình trạng mất khả dụng thanh toán các khoản tiền gửi theo hợp đồng phái sinh vượt 70.81Bỷ won kể từ ngày 26 tháng 2 năm 2025 và hiện phải đối mặt thêm rủi ro mất khả dụng khi tỷ lệ LTV tiến gần 90%, vượt ngưỡng cam kết 75% sau khi thời gian gia hạn kết thúc trong năm nay.

Định giá lại tài sản kích hoạt mức giảm NAV 26%

Quỹ Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust được thành lập vào tháng 8 năm 2019 với tổng tài sản 3.57Bỷ won. Một công ty tư vấn bất động sản địa phương đã định giá The Queens Towers là 79 triệu EUR tính đến tháng 6 năm 2026, giảm 39% so với giá mua 129,73 triệu EUR. Việc định giá lại này khiến NAV của quỹ giảm 25-26% trong một ngày vào ngày 20 tháng 5.

Quỹ ban đầu quảng bá lợi suất cho thuê hằng năm 6-7% dựa trên tỷ lệ lấp đầy 99,7-100% và khoảng 79% khách thuê là UWV, một tổ chức công thuộc Bộ Các vấn đề xã hội của Hà Lan. Thời hạn tín thác ban đầu 5 năm 6 tháng đã được gia hạn lên 10 năm 6 tháng sau cuộc họp người nắm giữ chứng chỉ vào tháng 8 năm 2024.

Vượt LTV làm tăng rủi ro mất khả dụng sau khi kết thúc thời gian gia hạn

Tổng số tiền vay của quỹ là 70,805 triệu EUR với lãi suất cố định 5,52% mỗi năm. Các khoản thanh toán theo kỳ hàng quý là 177.500 EUR và số dư còn lại sẽ đáo hạn khi tài sản đáo hạn vào ngày 4 tháng 9 năm 2026. Thỏa thuận vay quy định rằng việc vượt LTV 75% sẽ kích hoạt một sự kiện mất khả dụng.

Điều khoản miễn trừ LTV miễn cho quỹ khỏi yêu cầu này cho đến ngày 1 tháng 1 năm 2026. Tính đến tháng 7 năm 2024, LTV ở mức 83,1% dựa trên giá trị thẩm định. Với việc giá trị tài sản giảm hiện tại, LTV ước tính tiến gần 90%. Thời gian gia hạn đã hết và việc vi phạm ràng buộc LTV tạo ra rủi ro mất khả dụng.

Mất khả dụng thanh toán phái sinh tiếp diễn từ tháng 2 năm 2025

Quỹ đã chuyển sang tình trạng mất khả dụng đối với nghĩa vụ thanh toán phái sinh. Một vi phạm giới hạn đánh giá rủi ro giao dịch phái sinh theo luật thị trường vốn đã xảy ra do giá trị tài sản giảm. Quỹ thực hiện các giao dịch bù trừ, dẫn đến nghĩa vụ thanh toán khoảng 3.57Bỷ won tính đến ngày 26 tháng 2 năm 2025.

Các điều khoản “bẫy tiền mặt” đã đóng băng thu nhập hoạt động trong các tài khoản quản lý của bên cho vay cấp cao, khiến không còn tiền khả dụng để thanh toán. Khoản thanh toán vẫn chưa được chi trả, với lãi suất trả chậm tích lũy 9% mỗi năm tính trên khoản nợ. Một đại diện của Kiwoom Investment Asset Management xác nhận khoản thanh toán vẫn chưa được chi trả.

Các nỗ lực bán tài sản bị chặn do định giá thấp

Kiwoom Investment Asset Management đã theo đuổi việc bán tài sản vào cuối năm 2023. Hai tổ chức đưa ra mức 50-60 triệu EUR, thấp hơn một nửa so với giá mua. Công ty đã tạm dừng quy trình bán, cho biết rằng “việc bán vào thời điểm này sẽ dẫn đến tổng mức lỗ cho toàn bộ khoản đầu tư khi xét đến khoản dư nợ vay còn lại”.

Vào tháng 1, quỹ gia hạn thỏa thuận thuê với khách thuê chính UWV thêm 10 năm đến năm 2035. Các bên cho vay cấp cao đang sử dụng diễn biến này để gây sức ép cho việc bán tài sản quyết liệt hơn. Các bên cho vay đề cập đến “bán thứ cấp” các yêu cầu/claim từ khoản vay cho bên thứ ba và tiếp tục giữ vững lập trường. Khi thời điểm đáo hạn của khoản vay còn khoảng hai tháng, một đại diện Kiwoom cho biết các cuộc đàm phán với bên cho vay vẫn đang diễn ra để gia hạn thêm 2 năm.

Điều khoản “bẫy tiền mặt” chặn việc chi trả cho nhà đầu tư

Tỷ lệ phòng ngừa rủi ro biến động tiền tệ của quỹ thay đổi từ 100% tiền gốc và 50% trở lên cho phân phối lợi nhuận xuống còn 0%, tức là không còn được phòng ngừa. Các khoản phân phối dự kiến 6 tháng một lần đã bị đóng băng do việc kích hoạt “bẫy tiền mặt”. Một đại diện Kiwoom cho biết công ty trả lời các câu hỏi của nhà đầu tư thông qua các đại lý bán hàng và công bố các thay đổi hoặc thông tin quan trọng thông qua công bố thông tin.

Theo Cơ quan Giám sát Tài chính, các khoản đầu tư bất động sản thay thế ở nước ngoài trong tình huống có sự kiện mất khả dụng đạt 2,08 nghìn tỷ won tính đến tháng 12 năm ngoái. Con số này giảm trong ba quý liên tiếp trước khi tăng trở lại vào quý 4 của năm ngoái.

Câu hỏi thường gặp

Điều gì khiến quỹ văn phòng Amsterdam của Kiwoom có NAV giảm 26% vào ngày 20 tháng 5?
NAV của quỹ giảm 25-26% trong một ngày sau một lần định giá lại bất động sản, khiến giá trị của The Queens Towers giảm xuống còn 79 triệu EUR tính đến tháng 6 năm 2026, giảm 39% so với giá mua 129,73 triệu EUR.

Vì sao quỹ không thể trả số tiền thanh toán phái sinh kể từ tháng 2 năm 2025?
Các điều khoản “bẫy tiền mặt” đã đóng băng thu nhập hoạt động trong các tài khoản quản lý của bên cho vay cấp cao sau các vấn đề liên quan đến cam kết LTV, khiến không còn tiền khả dụng để thanh toán nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận khoảng 68Bỷ won, khoản này đến hạn vào ngày 26 tháng 2 năm 2025. Số tiền chưa thanh toán sẽ cộng dồn lãi suất trả chậm 9% mỗi năm.