Quốc hội đang thúc đẩy các đề xuất luật nông nghiệp để mở rộng các ưu đãi thuế bảo tồn đất thông qua một chương trình funding mới cho bảo tồn rừng, trong khi IRS vẫn tiếp tục giám sát các khoản “conservation easements” (quyền sử dụng bị hạn chế/thoả thuận bảo tồn) sau khi các thương vụ được “sydicated” (đồng tài trợ/đồng cấu trúc) tạo ra hàng tỷ USD từ các khoản khấu trừ thuế bị thổi phồng. IRS đã siết các nhóm nhà đầu tư đã sử dụng định giá tài sản bị thổi phồng để yêu cầu các khoản khấu trừ vượt quá chi phí mua đất của họ. Các luật sư chuyên về conservation easements cho CNBC biết chiến lược thuế này vẫn có giá trị đối với các chủ sở hữu đất cá nhân muốn bảo tồn tài sản trong khi giảm nghĩa vụ thuế, với hơn một tá bang cung cấp tín dụng thuế và một số bang bao gồm New York, Colorado và Georgia mở rộng chương trình trong những năm gần đây.
Quốc hội đề xuất mở rộng luật nông nghiệp để có funding cho bảo tồn rừng
Các đề xuất của Hạ viện và Thượng viện trong dự luật nông nghiệp sẽ tạo ra một chương trình mới nhằm cung cấp funding cho các chủ đất đồng ý giữ rừng nguyên vẹn thay vì bán hoặc phát triển chúng. Conservation easements cho phép chủ đất vẫn giữ quyền sở hữu tài sản trong khi từ bỏ một số quyền phát triển nhất định, thường để bảo tồn đất nông nghiệp, môi trường sống cho động vật hoang dã hoặc không gian mở. Chủ đất có thể tặng cho không các quyền phát triển bị bỏ qua hoặc bán chúng với giá chiết khấu cho các tổ chức bảo tồn (land trusts), cơ quan chính phủ hoặc các nhóm đủ điều kiện, rồi sau đó yêu cầu khoản khấu trừ từ thiện.
Luật sư người Florida Keith Fountain cho CNBC biết nhiều khách hàng là chủ trang trại chăn nuôi bán conservation easements để giữ đất trong gia đình và dùng số tiền thu được để trả nợ hoặc mua lại phần của các thành viên trẻ hơn trong gia đình, những người không quan tâm đến việc chăn nuôi. Bằng cách bán easements với giá chiết khấu, khách hàng thu về tiền mặt và yêu cầu khoản khấu trừ từ thiện cho phần chênh lệch giữa giá bán và giá trị thị trường hợp lý.
IRS nhắm mục tiêu các thương vụ conservation easement được sydicate với định giá bị thổi phồng
Các hành động thực thi của IRS nhắm vào các nhóm nhà đầu tư hơn là những chủ đất cá nhân lâu năm. Trong các thương vụ conservation easement được sydicate, một “promoter” bán cổ phần/góp vốn trong đất cho nhà đầu tư và tặng easement. Bằng cách sử dụng các định giá bị thổi phồng đối với các quyền phát triển bất động sản, nhà đầu tư yêu cầu các khoản khấu trừ thuế vượt quá số tiền họ đã trả để mua đất.
Quốc hội đã khống chế giá trị của conservation easements vào năm 2022 để chặn các mô hình easement sydicate. IRS đang xử lý khoảng 1.100 hồ sơ và đã gia hạn một đề nghị dàn xếp vào Tháng 5 nhằm giảm tình trạng tồn đọng. Carolyn Schenck, cựu cố vấn chống gian lận quốc gia của IRS, người rời cơ quan này vào năm 2025 để sang công ty luật Caplin & Drysdale, cho CNBC biết các conservation easements được hỗ trợ đúng cách không bị IRS xem là “lỗ hổng”.
Tòa án Thuế giảm khoản khấu trừ liên danh tại Alabama từ 41,6 triệu USD xuống 800.000 USD
Trong một vụ việc nộp tuần trước, Tòa án Thuế Hoa Kỳ đã cắt giảm khoản khấu trừ 41,6 triệu USD mà một liên danh tại Alabama yêu cầu xuống còn 800.000 USD. Tòa đồng ý với IRS rằng khoản khấu trừ này dựa trên một định giá mang tính suy đoán về tiềm năng của tài sản như một mỏ đá vôi.
Diana Norris, giám đốc phụ trách mảng bảo vệ tại Land Trust Alliance, cho biết các vụ việc tại Tòa án Thuế trong hai năm qua thường tập trung vào các định giá của các quyền phát triển bị bỏ qua. Sự tập trung này đã loại bỏ sự không chắc chắn đối với các land trusts và chủ đất, vì các vụ trước đó thường xoay quanh các lỗi kỹ thuật trong giấy tờ lập deed hoặc giấy tờ tặng cho.
Luật sư khuyến nghị định giá và hồ sơ đúng để tránh bị IRS kiểm toán
Luật sư Steve Small, người từng giúp soạn thảo bộ luật thuế về conservation easements vào đầu thập niên 1980 khi còn làm việc tại IRS, cho biết conservation easements không hề “rủi ro” nếu được thực hiện bởi các luật sư tuân theo án lệ và xử lý chúng thường xuyên. Với tài sản mới mua gần đây, khoản khấu trừ sẽ là một tỷ lệ phần trăm của giá mua, chứ không phải là một bội số.
Những người tặng phải cân nhắc các yếu tố có thể làm giảm khoản khấu trừ, Small nói. Easements có thể làm tăng giá trị của các bất động sản xung quanh nhờ bảo tồn cảnh quan và sự riêng tư. Nếu easement mang lại lợi ích cho bất động sản lân cận thuộc sở hữu của chính chủ đất hoặc người thân, thì giá trị bổ sung này phải được trừ khỏi khoản khấu trừ. Small khuyến nghị khách hàng đưa vào hồ sơ nộp kèm các bức ảnh chi tiết về mảnh đất và cho biết rủi ro bị kiểm toán là tối thiểu đối với các conservation easements được chuẩn hóa đúng, đặc biệt khi IRS đang thiếu nhân sự.
FAQ
Quốc hội đã đề xuất gì liên quan đến conservation easements?
Các đề xuất của Hạ viện và Thượng viện của dự luật nông nghiệp sẽ tạo ra một chương trình mới nhằm cung cấp funding cho các chủ đất đồng ý giữ rừng nguyên vẹn thay vì bán hoặc phát triển chúng.
Vì sao IRS siết chặt conservation easements?
IRS nhắm vào các thương vụ conservation easement được sydicate, nơi các nhóm nhà đầu tư dùng các định giá bất động sản bị thổi phồng để yêu cầu khoản khấu trừ thuế vượt quá số tiền họ đã trả cho đất, tạo ra hàng tỷ USD khoản khấu trừ bị thổi phồng.
Điều gì đã xảy ra trong vụ conservation easement gần đây tại Alabama?
Tòa án Thuế Hoa Kỳ đã giảm khoản khấu trừ 41,6 triệu USD mà một liên danh tại Alabama yêu cầu xuống còn 800.000 USD trong một vụ nộp tuần trước, đồng ý với IRS rằng khoản khấu trừ dựa trên một định giá mang tính suy đoán về tiềm năng tài sản như một mỏ đá vôi.
