Các nhà đầu tư tổ chức đang tập trung vào nhà ở cho thuê đa căn hộ (multifamily) như một tài sản phòng ngừa lạm phát ổn định, theo các báo cáo từ ngành đầu tư tài chính Hàn Quốc vào ngày 25/7. Trong khi hạ tầng đã được ưu tiên hơn so với bất động sản truyền thống trong bối cảnh lạm phát kéo dài, thì các tài sản multifamily hiện đang được định giá cao như một nhóm tài sản có độ ổn định tương tự hạ tầng. Sự chuyển dịch này diễn ra khi các chuyên gia cảnh báo rủi ro suy thoái kèm lạm phát (stagflation) — vừa tăng trưởng kinh tế chậm lại vừa giá cả tăng — có thể làm suy yếu “sức mạnh phòng thủ” của bất động sản thông thường. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) trong vài tháng gần đây đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2026 từ 3,1% xuống 3,0%, viện dẫn các cú sốc năng lượng từ cuộc chiến Iran.
Bất động sản đối mặt với tính dễ tổn thương trong môi trường stagflation
Bất động sản vốn được biết đến như một tài sản phòng ngừa lạm phát vì thu nhập từ tiền thuê thường tăng theo giá. Tuy nhiên, công thức này không phải lúc nào cũng đúng trong thực tế thị trường. Khi lạm phát gia tăng, lãi suất tham chiếu thường cũng tăng theo. Lãi suất tăng làm đẩy lợi suất vốn hóa (cap rate) của bất động sản đi lên, đóng vai trò như một yếu tố khiến giá trị tài sản giảm. Cap rate là chỉ báo đánh giá lợi tức đầu tư bất động sản — nó cho biết có thể kiếm được bao nhiêu trong 1 năm từ đầu tư bất động sản thương mại. Chỉ số này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng trong 1 năm từ bất động sản chia cho giá mua. Bất động sản ở vị trí tốt và rủi ro đầu tư thấp có cap rate nhỏ, trong khi các tài sản ở khu vực xa hoặc vùng rủi ro cao lại có cap rate cao. Cap rate của một tài sản tăng đồng nghĩa với giá của tài sản đó đã giảm. Nói cách khác, hiệu ứng tiền thuê tăng nhờ lạm phát của bất động sản có thể nhỏ hơn mức sụt giá do cap rate tăng, khiến hiệu quả “phòng thủ trước lạm phát” bị suy giảm đáng kể. Chức năng phòng ngừa lạm phát của bất động sản hiệu quả nhất trong giai đoạn “vừa đủ” (Goldilocks), khi tăng trưởng kinh tế và giá cả tăng ổn định xuất hiện cùng nhau. Ngược lại, trong môi trường stagflation khi tăng trưởng chậm lại và giá cả tăng diễn ra đồng thời, sức mạnh phòng thủ của bất động sản có thể suy yếu đáng kể. Gần đây, các chuyên gia kinh tế vĩ mô và đầu tư cảnh báo rủi ro rằng nền kinh tế toàn cầu sẽ rơi vào stagflation. Nếu căng thẳng quân sự giữa Mỹ và Iran kéo dài, việc giá năng lượng tăng có thể kích hoạt tình trạng mở rộng biến động đồng thời ở giá cả, lãi suất và thị trường tài chính. IMF đã hạ nhẹ triển vọng kinh tế toàn cầu năm nay do các cú sốc năng lượng từ cuộc chiến Iran. Dự báo của IMF cho tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu trong năm nay được công bố vào tháng 4 là 3,1%, nhưng gần đây đã hạ xuống 3,0%.
Nhu cầu multifamily vẫn vững nhờ đặc tính hàng thiết yếu
Các tài sản multifamily nhận được các đánh giá về mức độ ổn định tương đối cao so với các phân khúc bất động sản khác. Chúng được tính là các điểm đến đầu tư đặc biệt nhờ độ nhạy với kinh tế thấp và có thể tạo ra dòng tiền ổn định. Thứ nhất, multifamily là bất động sản nhà ở, nghĩa là luôn được xem là hàng thiết yếu cần thiết bất kể điều kiện kinh tế. Trong suy thoái kinh tế, nhu cầu nhà ở không giảm đáng kể, do đó nhu cầu thuê nhà vẫn giữ đặc tính ổn định. Điều kiện thị trường cũng đang thuận lợi cho multifamily. Tại Mỹ, khi lãi suất thế chấp tăng lên khoảng 7%, nhu cầu lựa chọn thuê nhà thay vì mua nhà trực tiếp đang tăng nhanh. Theo công ty thế chấp chính phủ của Mỹ Freddie Mac, lãi suất trung bình khoản vay thế chấp cố định 30 năm của Mỹ là 6,58%, tăng 0,03 điểm phần trăm so với 1 tuần trước đó. Đây là mức cao nhất kể từ ngày 21/8 năm ngoái, tức là đã 11 tháng. Hệ quả này đến từ việc căng thẳng ở khu vực Trung Đông tiếp tục gia tăng do xung đột vũ trang giữa Mỹ và Iran, cùng với lo ngại lạm phát gia tăng khi giá dầu quốc tế bật trở lại. Lợi suất Kho bạc Mỹ — đóng vai trò là cơ sở cho lãi suất thế chấp — cũng đang cho thấy xu hướng đi lên. Khi chi phí lãi vay tăng mở rộng gánh nặng chi phí lãi suất, sẽ hình thành một cấu trúc trong đó nhu cầu chuyển sang thị trường nhà cho thuê. Phân tích này ủng hộ dòng tiền ổn định cho các tài sản multifamily. Theo Báo cáo 2026 Home Buyer Insights của Bank of America, 58% người được hỏi cho biết “giá nhà cao” là rào cản lớn nhất đối với sở hữu nhà. Tỷ lệ này tăng so với 46% của năm ngoái. Ngoài ra, 47% người được hỏi cho biết “lãi suất thế chấp cao”, tăng từ 40% năm trước. Một yếu tố khác mà các nhà đầu tư tổ chức gần đây cũng đang tập trung là “chi phí thay thế” (replacement cost). Khi lạm phát làm tăng chi phí xây dựng và chi phí vật liệu, chi phí cung cấp bất động sản nhà ở mới cũng tăng tương ứng. Trong trường hợp này, các tài sản hiện hữu đã được chốt sẵn có thể hưởng lợi từ việc giá trị tăng lên khi mức độ khan hiếm gia tăng. Một quan chức của LP cho biết: “Các tài sản multifamily nằm ở các khu vực có nguồn cung mới bị hạn chế được đánh giá là nhóm tài sản nhận được lợi ích lớn nhất từ chi phí thay thế tăng”, đồng thời nói thêm: “Như kỳ vọng, lợi suất từ các tài sản bất động sản đã giảm so với trước đây, vì vậy các khoản đầu tư tín dụng dựa trên các khoản vay hoặc cho vay trên giá trị tài sản (LTV) thấp rủi ro cũng được nhắc đến như những lựa chọn thay thế thay vì các khoản đầu tư vốn vào bất động sản.”
FAQ
Vì sao nhà đầu tư tổ chức xem nhà ở cho thuê đa căn hộ (multifamily rental) là một hàng rào phòng ngừa lạm phát ổn định?
Các tài sản multifamily là bất động sản nhà ở được phân loại là hàng thiết yếu cần thiết bất kể điều kiện kinh tế. Trong suy thoái kinh tế, nhu cầu nhà ở không giảm đáng kể, nên nhu cầu thuê nhà vẫn giữ đặc tính ổn định. Lãi suất thế chấp cố định của Mỹ đang tăng (đạt 6,58% cho khoản vay cố định 30 năm tính đến ngày 25/7) đang đẩy nhiều người lựa chọn thuê nhà thay vì mua nhà, tạo ra nhu cầu vững chắc cho các tài sản multifamily.
Chi phí xây dựng tăng ảnh hưởng thế nào đến các tài sản multifamily hiện hữu?
Khi lạm phát làm tăng chi phí xây dựng và chi phí vật liệu, chi phí cung cấp bất động sản nhà ở mới cũng tăng. Các tài sản multifamily hiện hữu đã được nắm giữ sẽ được hưởng lợi từ mức độ khan hiếm cao hơn và sự tăng giá trị tương đối. Theo đánh giá của các nhà đầu tư tổ chức, các tài sản multifamily nằm ở các khu vực có nguồn cung mới bị hạn chế sẽ nhận được lợi ích lớn nhất từ chi phí thay thế tăng.
