A renda de escritório em Seul atinge um máximo histórico de 40.335 wones/㎡, à medida que a taxa de vacância do 2.º trimestre sobe para 4,9%

O mercado de escritórios de Seul registou uma taxa de vacância de 4,9% no segundo trimestre, acima de 1,7 pontos percentuais face ao trimestre anterior, enquanto a renda média atingiu um valor recorde de 40.335 won por metro quadrado, segundo a empresa global de serviços imobiliários Colliers. O aumento da vacância foi impulsionado por uma nova oferta em grande escala, somando aproximadamente 247.100 metros quadrados em oito edifícios em Seul e Bundang, concentrada no Central Business District (CBD). Apesar da subida da vacância, as taxas de arrendamento aumentaram 1,6% em cadeia no trimestre, já que a maioria dos ativos recém-entrados eram escritórios de grau prime, com rendas acima da média do mercado. O CBD registou a sua maior oferta trimestral desde o 4T de 2010, levando a vacância do distrito a 8,4%, enquanto o Gangnam Business District (GBD) manteve uma vacância baixa de 1,5% num contexto de procura robusta por parte dos inquilinos.

A renda de escritórios em Seul ultrapassa ₩40.000 por metro quadrado pela primeira vez

A renda nominal média (excluindo taxas de gestão) no mercado de escritórios de Seul ultrapassou pela primeira vez 40.000 won por metro quadrado por mês no segundo trimestre, atingindo 40.335. O aumento trimestral de 1,6% ocorreu apesar da expansão das vacâncias, já que os edifícios prime concluídos estabeleceram novos patamares de renda acima do stock existente. A renda no CBD subiu 2,0% para 42.063 won por metro quadrado, impulsionada por preços premium nos ativos entregues recentemente, incluindo G1 Seoul (aproximadamente 143.000 metros quadrados) e Rene Square (aproximadamente 60.000 metros quadrados). A divergência entre vacâncias crescentes e rendas em alta reflecte o diferencial de qualidade entre a nova oferta prime e o inventário mais antigo.

A vacância no CBD salta para 8,4% com oferta nova recorde

O Central Business District registou uma taxa de vacância de 8,4% no segundo trimestre, acima de 3,9 pontos percentuais face ao trimestre anterior, com a entrada de oito edifícios que totalizam 247.100 metros quadrados no mercado. Este foi o maior volume de oferta trimestral no CBD desde o 4T de 2010. Está prevista mais oferta para o restante do ano, incluindo o Eul Tower remodelado e o Seyang Building. A concentração de novas conclusões no CBD contrasta com a actividade limitada noutros distritos, criando condições localizadas de excesso de oferta no núcleo urbano.

O GBD e o YBD mantêm níveis estáveis de ocupação

A vacância no Gangnam Business District (GBD) caiu 0,2 pontos percentuais para 1,5% no segundo trimestre, sustentada por relocalizações activas dentro do próprio distrito, incluindo Simons, ABB Korea e Bimer. A oferta nova limitada de categoria Grade-A e as futuras mudanças de inquilinos confirmadas por Bithumb e Craver Corporation deverão manter condições apertadas no mercado. A vacância no Yeouido Business District (YBD) subiu 0,2 pontos percentuais para 2,7% na sequência de saídas parciais de inquilinos do FKI Tower, incluindo a mudança da AMS Osram para Seocho-dong, no GBD, e a relocalização da Taesung Asset Management para Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. Ainda assim, a procura do sector financeiro permaneceu robusta, com relocalizações dentro do distrito por Lofty Rock Investment, Korea M&A Investment Association e arrendamentos de expansão pela Woori Investment & Securities e pelo BNK Busan Bank. As mudanças agendadas para a Korea Trade Insurance Corporation, Prada e JustCo deverão manter a vacância do YBD nos níveis actuais.

A oferta na segunda metade concentra-se em Seongsu e Gangnam

Cerca de 106.500 metros quadrados de espaço de escritórios novo estão previstos para conclusão em Seongsu-dong na segunda metade do ano. O GBD deverá assistir a novas conclusões de ativos adicionais de pequena escala durante o mesmo período. Os projectos previstos no médio/longo prazo incluem o Seoul Station North District, a Hyundai Motor Global Business Center (GBC) e o Seoripul Mixed-Use Development, que deverão entrar no mercado de forma sequencial e alterar a dinâmica oferta-procura ao nível do distrito.

As negociações de escritórios no 2T atingem ₩4,2 biliões

O volume total de transacções de escritórios em Seul e Bundang atingiu aproximadamente 4,2 biliões de won no segundo trimestre. O maior negócio foi o Hana Securities Building em Yeouido, adquirido pela Hana Alternative Investment Asset Management e pela Shinsegae Central por 811,2 mil milhões de won, após a Hana Securities ter exercido o seu direito de compra preferencial. Outras transacções relevantes incluíram o G Tower em Guro-dong (697,7 mil milhões de won), o Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (657,0 mil milhões de won) e o Orange Center em Sunhwa-dong, Jung-gu (350,0 mil milhões de won). Um representante da Colliers afirmou que as mudanças na relação oferta-procura ao nível dos distritos continuarão à medida que os grandes projectos de desenvolvimento forem sendo entregues sequencialmente ao mercado.

Perguntas Frequentes

Qual foi a taxa de vacância de escritórios de Seul no segundo trimestre?
O mercado de escritórios de Seul registou uma taxa de vacância de 4,9% no segundo trimestre, um aumento de 1,7 pontos percentuais face ao trimestre anterior, segundo os dados da Colliers.

Porque é que a renda de escritórios de Seul atingiu um máximo histórico apesar do aumento das vacâncias?
A renda média subiu para 40.335 won por metro quadrado porque a maioria dos edifícios recém-entrados eram escritórios de grau prime, com rendas acima da média do mercado existente, elevando o patamar global do mercado apesar do aumento do espaço vago.

Qual distrito de escritórios de Seul teve a maior taxa de vacância no 2T?
O Central Business District (CBD) registou a maior vacância, 8,4%, no segundo trimestre, impulsionada por cerca de 247.100 metros quadrados de nova oferta, incluindo G1 Seoul e Rene Square.