韓国、政策フォーラム後に高額物件の住宅ローン手数料を見直し

韓国の金融サービス委員会は、7月23日に李在明大統領が主宰した不動産政策フォーラムを受け、高額不動産の住宅ローンや複数物件の住宅ローンに追加課徴を課すことになる提案された住宅ローン管理手数料制度を見直している。韓国金融研究院の上級研究員であるキム・ヨンドは、借り手が不動産の価値と借入額に応じて毎年の課徴を支払う階層型の手数料体系を提案した。例えば、価値150億ウォンの物件に対して60億ウォンのローンを2%で借りる場合、利息とは別に年間1200万ウォンの手数料が発生するという。提案は、ローン・トゥ・バリュー比率のような既存の数量ベースの上限ではなく、価格に基づく規制によって家計債務を管理することを目的としている。李在明大統領は、高額物件を担保にした事業ローンが住宅ローン規制を回避できる規制の抜け穴を直接指摘した。

金融サービス委員会が導入のタイムラインと法的枠組みを見直し

金融サービス委員会は、7月23日のフォーラムでの提案を踏まえた不動産分野のフォローアップ金融政策の策定に集中するため、月末まで家計債務の週次モニタリング会合を中断した。委員会は、家計債務の管理の有効性、住宅価格の安定、実際の購入者の負担、そして実務上の導入実現可能性を検討することで、政策の採用を評価する方針だ。提案されている管理手数料制度は、借入コストを引き上げて借入額を制限するのではなく、既存のローン・トゥ・バリュー規制や債務返済比率規制とは異なる。導入は、全ての高額不動産の借り手に適用する前に、複数物件の保有者や投機目的が明確なローンから優先的に実施される可能性がある。この制度には、手数料の対象、手数料率、徴収主体、資金の使途を特定する新たな法的根拠が必要になる。懸念としては、取得税、不動産税、ローン利息との重複に加え、（準）税に分類されることをめぐる争いの可能性、そして既存の借り手に対する遡及適用の問題が挙げられる。金融セクターの当局者は、手数料という形で追加の費用負担が発生する以上、（準）税をめぐる論争や、既存の借り手への遡及適用に関する問題は避けられず、慎重な対応と明確な法的根拠、精密な設計が必要だと述べた。

李在明大統領が事業ローンの規制上の抜け穴を指摘

李在明大統領は7月23日、高額不動産の購入を目的とした住宅ローンを制限しつつ、すでに取得した高額不動産を担保にした事業ローンや一般用途ローンを認めることは、規制の迂回ルートを生み出すと述べた。事業ローンは、債務返済比率など住宅ローン規制の直接的な適用を受けないのが通常だ。金融サービス委員会はすでに、事業ローン資金の不正な用途については事後の立入検査を実施しているが、取得後に他の不動産投資や資金回収のために不動産を担保にして借り入れを行うケースを見抜くことは、別の難題として残っている。委員会は、高額不動産を担保にした事業ローンについて、事業目的のより厳格な審査や、返済原資の確認を強化するか、資金の流れや実際の事業運営の資金交付後の集中的なモニタリングを行う可能性がある。協議中の追加措置としては、高額不動産を裏付けにした事業ローンに対して別個の担保認識比率を適用することや、一定額を超える場合に規制上の報告の対象とすることなどが含まれる。事業ローンの管理強化は、新たな手数料を作るのではなく、金融機関のローン審査に関するベストプラクティスや事後検査基準を調整することで進められる。金融規制当局者は、不動産政策に関する緊急性を踏まえ、フォーラムで提起された事項は、実現可能性と政策の有効性を総合的に検討し、フォローアップ措置に組み込むべきか判断するために精査されると述べた。

よくある質問

提案されている住宅ローン管理手数料制度は、高額不動産ではどのように機能しますか？

韓国金融研究院のキム・ヨンドは、借り手が不動産の価値と借入額に基づいて毎年の課徴を支払う階層型の手数料体系を提案した。示された例では、価値150億ウォンの不動産を60億ウォンのローンで2%の手数料率により購入する借り手は、ローン利息とは別に毎年1200万ウォンを支払うことになる。

李在明大統領が事業ローンに関して特定した規制上の抜け穴とは何ですか？

李在明大統領は7月23日、高額不動産購入のための住宅ローンには制限がある一方で、すでに取得した高額不動産を担保にした事業ローンや一般用途ローンを借りることで、規制の迂回ルートが生まれると述べた。事業ローンは通常、債務返済比率などの住宅ローン規制が直接適用されない。