韓国、複数住宅所有者の免税措置を終了、賃貸改革を示唆

韓国政府は5月に多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課免除を終了し、先月には登録賃貸住宅制度の潜在的な改革を示唆し、不動産政策に対する税重視のアプローチとして批判を浴びている。 この動きは、多住宅保有者に物件を市場に放出するよう促すことを目的としている。 批判者らは、政府が登録賃貸制度の優遇措置維持や建設型賃貸供給政策の実施など、市場全体の需給に対処するための補完的措置の必要性を見過ごしたと主張している。

不動産業界によると、7日、政府は5月の多住宅保有者に対する譲渡所得税重課の再開に続き、登録賃貸に適用される譲渡所得税重課免除の改正可能性に言及した。 譲渡所得税の重課とは、調整対象地域で物件を売却する際に、所有する住宅の戸数に基づいて税率を引き上げる制度である。 2022年5月に住宅用と非住宅用の税制衡平性を考慮して停止された後、今年5月に適用が再開された。

国税庁長官イム・グァンヒョン氏は先月、X（旧Twitter）を通じて、登録賃貸を有する多住宅保有者を譲渡所得税の重課から免除する登録賃貸購入制度の改正可能性に言及した。

ソウル松坡区庁 都市賃貸事業行政サービス窓口 [出典：聯合ニュース ファイル写真]

政府、2017年以降税制変更で登録賃貸政策を調整

一部では過剰な免除恩恵を理由に譲渡所得税重課の再開を支持する声があった一方、政府が減税実施にあたり賃貸市場における民間部門のシェアや賃貸供給量を考慮しなかったとの反論も出た。これは税制政策以外の措置も並行して実施されるべきだったことを意味する。

国土交通部によると、2022年時点で公的賃貸住宅は186万戸（22%）、民間賃貸住宅（登録・未登録含む）は658万戸（78%）に達した。登録賃貸は非アパート物件の割合が特に大きい。韓国賃貸住宅協会によると、昨年末時点で全国の登録賃貸の71%（69万戸）が非アパート物件であり、ソウルでは83%を占めた。

韓国賃貸住宅協会は先月、2024年時点でソウルの平均登録賃料が市場賃料の半分だったと述べ、重課免除の廃止が住宅安定を損なう可能性があると指摘した。登録賃貸制度は主に税制優遇を通じて調整されてきた代表的な制度である。

政府は2017年から登録賃貸を活性化するために取得税を含む各種軽減措置を導入したが、2018年には調整対象地域の登録賃貸に譲渡所得税を課し、2019年には取得税と財産税の優遇を縮小した。2020年に短期賃貸を含む一部制度が廃止されるまで、政府は基本的に税制政策を通じてこの問題に取り組んできた。

City and EconomyのCEOソン・スンヒョン氏は「チョンセが月極賃料に転換するにつれ、価格安定には多くの取引可能な量が必要だが、今はその需要を満たす量がない」と述べ、「より柔軟な政策を実施する必要がある」と付け加えた。

業界専門家、税のみのアプローチに代わる供給重視の代替案を提案

税制の公平性を考慮しつつ、住宅安定という登録賃貸制度のプラスの機能に焦点を当てた改善策を準備する提案が出された。参与連帯は4月、登録賃貸制度の改善策として、賃貸住宅登録の義務化や6年短期賃貸の廃止などを提示した。

過剰な税制優遇を縮小する必要性を指摘しつつ、同団体は賃料上昇率を5%に制限するなどの措置による住宅安定への貢献を挙げ、登録賃貸制度維持の必要性を述べた。

所有戸数に基づく課税ではなく、建設型賃貸などの賃貸供給策を準備すべきとの意見も出た。Connected GroundのCEOチェ・サンウク氏は「課税は総保有額に基づくべきだが、戸数に基づく課税は地方物件の売却を引き起こした」と述べ、「過去の住宅賃貸事業制度は総量を増やすことなく購入ベースの賃貸のみを活性化させたため、供給を達成するには建設賃貸会社にインセンティブを提供する制度を確立すべきだ」と付け加えた。

よくある質問

韓国政府は5月、多住宅保有者に対する税金に関して何をしたのか？

韓国政府は5月、多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課免除を終了した。譲渡所得税の重課とは、調整対象地域で物件を売却する際に、所有する住宅の戸数に基づいて税率を引き上げる制度である。この措置は2022年5月から停止されていたが、今年5月に適用が再開された。

なぜ批評家は政府の登録賃貸制度改革を懸念しているのか？

批評家は、政府が賃貸市場における民間部門の大きなシェアを考慮せず、また補完的な供給策を実施せずに、税中心のアプローチを取っていると主張している。2022年時点で、民間賃貸住宅は658万戸（78%）で、公的賃貸住宅186万戸（22%）と比較される。韓国賃貸住宅協会は、2024年時点でソウルの平均登録賃料が市場賃料の半分だったと述べ、税制優遇の廃止が住宅安定を損なう可能性があると警告した。

専門家は韓国の賃貸住宅政策に対してどのような代替アプローチを提案しているか？

専門家は、建設型賃貸のインセンティブや所有戸数ではなく総保有額に基づく課税を含む、供給重視の代替案を提案した。Connected GroundのCEOであるチェ・サンウク氏は、総供給量を増やすために建設賃貸会社にインセンティブを提供する制度を確立すべきだと述べた。参与連帯は、賃貸住宅登録の義務化などの改善を実施しつつ、5%の賃料上昇率制限のような登録賃貸制度のプラスの機能を維持することを提案した。