Sebuah dana Kiwoom Investment Asset Management yang berinvestasi pada properti kantor di Amsterdam mengalami penurunan nilai aset bersih (NAV) sebesar 25–26% pada 20 Mei setelah dilakukan penilaian ulang properti real estat. Nilai aset The Queens Towers turun menjadi €79 juta per Juni 2026, yang mencerminkan penurunan 39% dari harga beli awal sebesar €129,73 juta. Dana tersebut telah gagal memenuhi pembayaran penyelesaian derivatif yang melebihi ₩3,57 miliar sejak 26 Februari 2025, dan kini menghadapi risiko gagal bayar tambahan karena rasio loan-to-value (LTV) mendekati 90%, melampaui ambang batas covenant 75% setelah masa tenggang berakhir tahun ini.
Penilaian Ulang Aset Memicu Penurunan NAV 26%
Dana Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust didirikan pada Agustus 2019 dengan aset senilai ₩68 miliar. Sebuah perusahaan penasihat real estat lokal menilai The Queens Towers sebesar €79 juta per Juni 2026, turun 39% dari harga pembelian €129,73 juta. Penilaian ulang ini menyebabkan NAV dana turun 25–26% dalam satu hari pada 20 Mei.
Dana tersebut awalnya mempromosikan imbal hasil sewa tahunan 6–7% berdasarkan tingkat okupansi 99,7–100% dan sekitar 79% penyewa adalah UWV, sebuah institusi publik di bawah Kementerian Urusan Sosial Belanda. Masa kepercayaan awal 5 tahun 6 bulan diperpanjang menjadi 10 tahun 6 bulan setelah rapat pemegang unit pada Agustus 2024.
Pelanggaran LTV Menambah Risiko Gagal Bayar Setelah Masa Tenggang Berakhir
Jumlah total pinjaman dana adalah €70,805 juta dengan suku bunga tahunan tetap 5,52%, dengan pembayaran angsuran kuartalan sebesar €177.500 dan sisa saldo jatuh tempo pada saat jatuh tempo pada 4 September 2026. Perjanjian pinjaman menetapkan bahwa ketika LTV melewati 75%, akan memicu peristiwa gagal bayar.
Klausul pelepasan (waiver) LTV membebaskan dana dari ketentuan ini hingga 1 Januari 2026. Per Juli 2024, LTV berada di 83,1% berdasarkan nilai hasil appraisal. Dengan penurunan nilai aset saat ini, perkiraan LTV mendekati 90%. Masa tenggang telah berakhir, dan pelanggaran covenant LTV menimbulkan risiko gagal bayar.
Kegagalan Penyelesaian Derivatif Berlanjut Sejak Februari 2025
Dana tersebut masuk status gagal bayar untuk kewajiban penyelesaian derivatif. Terjadi pelanggaran batas penilaian risiko perdagangan derivatif berdasarkan hukum pasar modal akibat penurunan nilai aset. Dana melakukan transaksi saling hapus (offsetting), sehingga menghasilkan kewajiban pembayaran penyelesaian sekitar ₩3,57 miliar per 26 Februari 2025.
Ketentuan cash trap membekukan pendapatan operasional di rekening manajemen pemberi pinjaman senior, sehingga menghapus ketersediaan kas untuk pembayaran penyelesaian. Pembayaran penyelesaian tetap belum dibayar, dengan bunga keterlambatan 9% per tahun yang terus menumpuk sebagai utang. Seorang perwakilan Kiwoom Investment Asset Management mengonfirmasi bahwa pembayaran penyelesaian tetap belum dibayar.
Upaya Penjualan Aset Tertahan karena Valuasi Rendah
Kiwoom Investment Asset Management mengejar penjualan aset pada akhir 2023. Dua institusi menawarkan €50–60 juta, kurang dari setengah harga pembelian. Perusahaan menghentikan proses penjualan, dengan menyatakan bahwa “menjual pada saat ini akan mengakibatkan total kerugian investasi dengan mempertimbangkan sisa saldo pinjaman.”
Pada Januari, dana memperpanjang perjanjian sewa dengan penyewa utama UWV selama 10 tahun hingga 2035. Pemberi pinjaman senior menggunakan perkembangan ini untuk mendorong penjualan aset secara lebih agresif. Pihak pemberi pinjaman menyebut “penjualan sekunder” atas klaim pinjaman kepada pihak ketiga dan mempertahankan posisi yang tegas. Dengan jatuh tempo pinjaman sekitar dua bulan lagi, seorang perwakilan Kiwoom menyatakan negosiasi dengan pemberi pinjaman sedang berlangsung untuk perpanjangan 2 tahun.
Ketentuan Cash Trap Menghalangi Distribusi untuk Investor
Rasio lindung nilai mata uang dana berubah dari 100% dana pokok dan 50%+ distribusi laba menjadi 0%, sehingga pada dasarnya tidak lagi dilindungi. Distribusi yang dijadwalkan setiap 6 bulan dibekukan karena aktivasi cash trap. Seorang perwakilan Kiwoom menyatakan perusahaan menanggapi pertanyaan investor melalui agen penjualan dan mengumumkan perubahan atau hal penting melalui keterbukaan informasi (disclosures).
Menurut Financial Supervisory Service, investasi alternatif real estat luar negeri dengan situasi gagal bayar pada total 2,08 triliun won per Desember tahun lalu. Angka ini menurun selama tiga kuartal berturut-turut sebelum kembali meningkat pada kuartal keempat tahun lalu.
FAQ
Apa yang menyebabkan NAV dana kantor Amsterdam Kiwoom turun 26% pada 20 Mei?
NAV dana turun 25–26% dalam satu hari setelah penilaian ulang properti real estat yang menurunkan nilai The Queens Towers menjadi €79 juta per Juni 2026, turun 39% dari harga pembelian €129,73 juta.
Mengapa dana tidak dapat membayar jumlah penyelesaian derivatif sejak Februari 2025?
Ketentuan cash trap membekukan pendapatan operasional di rekening manajemen pemberi pinjaman senior setelah masalah covenant LTV, sehingga menghilangkan kas yang tersedia untuk membayar kewajiban penyelesaian sekitar ₩3,57 miliar yang jatuh tempo pada 26 Februari 2025. Jumlah yang belum dibayar menumpuk bunga keterlambatan 9% per tahun.
