KB Kookmin Bank a limité les prêts hypothécaires à 300 millions de won et Shinhan Bank a suspendu les nouvelles inscriptions à ses produits MCG (Garantie de Crédit Hypothécaire) et MCI (Assurance Crédit Hypothécaire) à partir du 10 juillet, réduisant ainsi les plafonds de prêt de 50 millions de won, suite à une hausse des prêts aux ménages en juin. En juin, les prêts aux ménages bancaires ont augmenté de 7,6 mille milliards de won, représentant la moitié du total de 15,7 mille milliards de won enregistré au premier semestre, avec une hausse de 4,3 mille milliards de won des prêts hypothécaires, atteignant leur niveau le plus élevé depuis juin de l’année dernière. Lee Chang-moo, professeur à l’Université de Hanyang, a déclaré que l’échelle de l’accession à la propriété est en train d’être réduite, car la fonction des prêts hypothécaires est de permettre aux jeunes d’accéder à la propriété en se basant sur un revenu futur stable. Avec un prix moyen d’un appartement à Séoul à 13 milliards de won et des plafonds de prêt hypothécaire à 300 millions de won, les acheteurs doivent désormais disposer d’environ 10 milliards de won en fonds propres pour acheter un bien à Séoul. Les autorités financières ont annoncé des mesures réglementaires supplémentaires ciblant les propriétaires non-résidents uniques à la fin de ce mois.
Restrictions hypothécaires bancaires créent une barrière de fonds propres de 10 milliards de won
KB Kookmin Bank a imposé un plafond de 300 millions de won sur les prêts hypothécaires, tandis que Shinhan Bank a suspendu les nouvelles inscriptions à ses programmes MCG (Garantie de Crédit Hypothécaire) et MCI (Assurance Crédit Hypothécaire) à partir du 10 juillet, réduisant ainsi les montants de prêt disponibles de 50 millions de won. Ces restrictions font suite à une augmentation de 7,6 mille milliards de won des prêts aux ménages en juin, représentant la moitié de la hausse de 15,7 mille milliards de won enregistrée au premier semestre. Les prêts hypothécaires ont seul augmenté de 4,3 mille milliards de won en juin, marquant la plus forte hausse mensuelle depuis juin de l’année précédente. Avec un prix moyen d’un appartement à Séoul à 13 milliards de won, les acheteurs potentiels doivent désormais disposer d’environ 10 milliards de won en fonds propres pour finaliser un achat dans le cadre des nouvelles contraintes de prêt. Lee Chang-moo a souligné que ces mesures sapent l’objectif initial du crédit hypothécaire, qui est de permettre aux jeunes d’accéder à la propriété grâce à la croissance attendue de leurs revenus.
Hausse des prix de l’immobilier en Gyeonggi malgré de nouvelles réglementations
Au cours de la première semaine de juillet (au 6 juillet), les prix des appartements dans la région métropolitaine de Séoul ont augmenté de 0,22 %, contre 0,20 % la semaine précédente, avec Séoul en hausse de 0,30 % et la province de Gyeonggi de 0,23 %. Hwaseong Dongtan a maintenu une hausse de 1,29 % même après avoir été désignée zone réglementée, tandis que Yongin Giheung a accéléré de 0,39 % à 0,56 % et Guri de 0,30 % à 0,64 %. Les zones adjacentes non soumises aux nouvelles restrictions ont également enregistré des gains plus importants : Hwaseong Byeongjeom a augmenté de 0,25 %, Namyangju de 0,21 %, et Suwon Gwonseon de 0,26 %. La croissance hebdomadaire des prix à Suwon Yeongtong a triplé, passant de 0,41 % à 1,19 % en une seule semaine. Nam Hyuk-woo, de l’Institut de recherche immobilière de Woori Bank, a attribué ces mouvements de prix à l’optimisme concernant le cycle économique de l’industrie des semi-conducteurs, avec une demande se déplaçant des régions méridionales de Gyeonggi vers des zones voisines plus abordables. Les prix des jeonse (dépôt de location longue durée) ont également augmenté parallèlement, aggravant le coût du logement pour les résidents.
La taxe foncière devrait dépasser 10 mille milliards de won sous l’ajustement de la valeur vénale
Le Bureau du budget de l’Assemblée nationale a prévu qu’augmenter le ratio de la valeur vénale pour la taxe immobilière globale de 60 % à 80 % ferait passer la taxe sur la détention de biens résidentiels à 10,0658 mille milliards de won en 2026, soit une hausse de 15,7 % par rapport aux niveaux actuels. Si le ratio atteint 95 %, la taxe totale sur la détention grimperait à 10,7726 mille milliards de won, soit une augmentation de 23,8 %. La taxe foncière résidentielle à Séoul passerait de 4,5191 mille milliards de won à 5,4721 mille milliards de won sous le scénario à 80 %, soit une hausse de 21,1 %. La taxe foncière globale par habitant passerait de 3,24 millions de won à 6,24 millions de won avec un ratio de 80 %, et à 7,8 millions de won à 95 %. L’analyse indique que les propriétés de grande valeur et les propriétaires de plusieurs biens seraient les plus fortement impactés par cette hausse de la charge fiscale. Parmi les grandes villes, Séoul enregistrerait la plus forte augmentation projetée en pourcentage de la taxe foncière.
Extension de l’exonération fiscale pour les logements invendus hors capitale
Le gouvernement prévoit de prolonger d’un an, jusqu’à la fin 2027, l’exonération fiscale pour les logements invendus après achèvement dans les régions hors capitale, incluant cette mesure dans un projet de loi de révision fiscale à publier à la fin de ce mois. L’exonération permet aux ménages propriétaires d’un seul logement de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment une exonération de 1,2 milliard de won sur la plus-value, une déduction jusqu’à 80 % pour la détention à long terme, et une déduction de 1,2 milliard de won sur la taxe foncière globale, lorsqu’ils achètent des unités invendues post-achevements situées hors région capitale, d’une superficie de 85 mètres carrés ou moins, et d’une valeur d’acquisition de 700 millions de won ou moins. En mai, ces unités représentaient 83,6 % (24 522 unités) du total national de 29 350 logements invendus post-achevements. Un responsable gouvernemental a expliqué que l’accumulation d’inventaire invendu dans les zones régionales pourrait entraîner un ralentissement du secteur de la construction et un affaiblissement du sentiment des consommateurs. Hong Ki-yong, professeur émérite à l’Université d’Incheon, a estimé qu’avec cette prolongation, les acheteurs potentiels pourraient hésiter en raison de l’incertitude concernant de futures modifications de la politique fiscale, limitant ainsi l’efficacité de la mesure pour stimuler la demande de logements régionaux.
Les rendements obligataires mondiaux augmentent face aux tensions géopolitiques
Le 8 juillet (heure locale), le rendement du bon du Trésor américain à 10 ans a augmenté de 2,9 points de base, atteignant 4,581 %, son niveau le plus élevé depuis mai, en raison de l’escalade des tensions militaires entre les États-Unis et l’Iran. Les prix du Brent et du WTI ont bondi de 4 % à 5 %, accentuant les inquiétudes inflationnistes. Le procès-verbal de la réunion du FOMC de juin a révélé qu’une minorité de membres du comité envisageait la possibilité d’augmenter le taux d’intérêt de référence en raison des développements dans le conflit au Moyen-Orient. Le procès-verbal indiquait que presque tous les membres jugeaient qu’un resserrement serait nécessaire si des scénarios optimistes se concrétisaient. Le rendement du bon du Trésor japonais à 10 ans a également augmenté pour atteindre 2,90 %, son plus haut niveau depuis septembre 1996, soit environ 30 ans. La hausse simultanée des rendements sur les principaux marchés obligataires reflète la montée des tensions dans les marchés mondiaux de la dette fixe.
FAQ
Que ont fait KB Kookmin Bank et Shinhan Bank en juillet concernant les prêts hypothécaires ?
KB Kookmin Bank a limité les prêts hypothécaires à 300 millions de won, et Shinhan Bank a suspendu les nouvelles inscriptions à ses produits MCG et MCI à partir du 10 juillet.
Pourquoi les banques sud-coréennes ont-elles imposé des limites plus strictes sur le crédit hypothécaire ?
Ces restrictions font suite à une hausse en juin des prêts aux ménages, avec une augmentation de 7,6 mille milliards de won, représentant la moitié du total du premier semestre, et une hausse de 4,3 mille milliards de won des prêts hypothécaires, leur niveau mensuel le plus élevé depuis juin de l’année précédente.
Combien la taxe foncière pourrait-elle augmenter si le ratio de la valeur vénale passe à 80 % ?
Le Bureau du budget de l’Assemblée nationale prévoit qu’une augmentation du ratio à 80 % ferait passer la taxe sur la détention de biens résidentiels en 2026 à 10,0658 mille milliards de won, soit une hausse de 15,7 %, avec une taxe foncière globale par habitant passant de 3,24 millions de won à 6,24 millions de won.
