Corea propone un recargo macroprudencial sobre los préstamos hipotecarios de alto valor

Kim Young-do, investigador sénior del Korea Institute of Finance, propuso en un foro de la Comisión de Servicios Financieros (Financial Services Commission) celebrado el 15 de enero una tasa de gestión macroprudencial para préstamos hipotecarios de alto valor. La tasa impondría costes adicionales a los prestatarios que soliciten grandes préstamos hipotecarios para comprar viviendas caras. La propuesta busca gestionar simultáneamente la deuda de los hogares y el aumento de los precios de la vivienda, elevando el coste de los préstamos en lugar de restringir directamente las cantidades que se pueden pedir, en contraste con las regulaciones existentes de loan-to-value (LTV) y debt service ratio (DSR), que limitan los tamaños de los préstamos.

Kim Young-do Propone una Estructura de Tasa Diferenciada para Préstamos Hipotecarios

Kim Young-do presentó la estructura de la tasa con tipos diferenciados según el precio de la vivienda en el foro. Las propiedades valoradas por debajo de 500 millones de won no estarían sujetas a la tasa. Las viviendas con precios entre 500 millones y 1,5 mil millones de won enfrentarían un tipo del 1%, mientras que las propiedades por encima de 1,5 mil millones de won estarían sujetas a un tipo del 2%.

El investigador aportó ejemplos numéricos concretos para ilustrar la aplicación de la tasa. Un prestatario que contrate una hipoteca de 500 millones de won para comprar una vivienda de 1 mil millones de won pagaría una tasa anual de 5 millones de won (1%). Para un préstamo de 600 millones de won sobre una propiedad de 1,5 mil millones de won, la tasa anual alcanzaría 12 millones de won (2%). Estas tasas se cobrarían además de las tasas estándar de interés hipotecario.

Mecanismo de Política para la Inversión en Vivienda de Alto Valor Mediante un Aumento de Costes

El mecanismo de la tasa funciona elevando los costes de financiación de los prestatarios para reducir los rendimientos esperados de las inversiones en vivienda de alto valor. A diferencia de las regulaciones actuales de LTV, DSR y del volumen total de préstamos de los hogares, que limitan directamente las cantidades prestables, la tasa de gestión macroprudencial no reduce los límites de los préstamos; en su lugar, suprime la demanda incrementando los costes de las hipotecas.

El Foro de la Comisión de Servicios Financieros Identifica Consideraciones para la Implementación

En la discusión del foro se identificaron varias cuestiones de implementación que aún no se han resuelto y que requieren un examen adicional. Entre las consideraciones clave está determinar si imponer la tasa a los prestatarios o a las instituciones financieras, decidir cómo asignar los ingresos recaudados y desarrollar medidas para prevenir efectos “globo” en los que la demanda se desplace desde los préstamos bancarios hacia canales de financiación no bancarios o privados.

Kim Young-do subrayó que los umbrales y tipos específicos presentados sirven como ejemplos ilustrativos para explicar los efectos de la política, no como estándares ya finalizados. La tasa de gestión macroprudencial sigue siendo una idea de política presentada en el foro público, no una regulación confirmada por las autoridades financieras. La institucionalización futura requeriría establecer un marco legal para otorgar autoridad para la tasa, junto con especificaciones detalladas de las propiedades objetivo, el alcance del préstamo, los tipos y los criterios de exención.

FAQ

¿Qué tasas propuso Kim Young-do para préstamos hipotecarios de alto valor el 15 de enero?
Kim Young-do propuso no aplicar tasa a las propiedades por debajo de 500 millones de won, un tipo del 1% para viviendas entre 500 millones y 1,5 mil millones de won, y un tipo del 2% para propiedades por encima de 1,5 mil millones de won. Estos tipos se aplicarían al monto del préstamo hipotecario como una tasa anual separada de los cargos por intereses.

¿En qué se diferencia la tasa de gestión macroprudencial de las regulaciones existentes de LTV y DSR?
Las regulaciones actuales de LTV y DSR limitan directamente la cantidad que los prestatarios pueden obtener mediante préstamos hipotecarios. La tasa de gestión macroprudencial propuesta no restringe los montos de los préstamos, sino que incrementa los costes de endeudamiento imponiendo tasas adicionales, con el objetivo de suprimir la demanda de vivienda de alto valor mediante mayores gastos de financiación, en lugar de restricciones de cantidad.