تقوم هيئة الخدمات المالية في كوريا الجنوبية بمراجعة نظام مقترح لرسوم إدارة الرهون العقارية من شأنه فرض رسوم إضافية على قروض العقارات مرتفعة القيمة، وعلى الرهون المتعددة المنازل، وذلك عقب منتدى لسياسات العقارات عُقد في 23 يوليو برئاسة الرئيس لي جاي-ميونغ. وقد اقترح كيم يونغ-دو، كبير الباحثين في معهد كوريا للتمويل، هيكل رسوم متدرجاً يدفع بموجبه المقترضون رسوماً سنوية استناداً إلى قيمة العقار ومبلغ القرض؛ فعلى سبيل المثال، فإن قرضاً بقيمة 6 مليارات وون لعقار قيمته 15 مليار وون بمعدل 2% سيؤدي إلى 12 مليون وون كرسوم سنوية منفصلة عن الفائدة. يهدف هذا المقترح إلى إدارة ديون الأسر عبر تنظيم قائم على الأسعار وليس عبر حدود قائمة على الكمية مثل نسب القرض إلى قيمة العقار. وقد أشار الرئيس لي مباشرة إلى ثغرات تنظيمية يمكن من خلالها للقروض التجارية المضمونة بعقارات مرتفعة القيمة الالتفاف على قيود الرهن العقاري.
هيئة الخدمات المالية تراجع جدول التنفيذ والإطار القانوني
علّقت هيئة الخدمات المالية اجتماعاتها الأسبوعية لمراقبة ديون الأسر حتى نهاية الشهر، وذلك للتركيز على إعداد سياسات متابعة لتمويل العقارات بناءً على المقترحات الصادرة عن منتدى 23 يوليو. وتخطط الهيئة لتقييم تبنّي السياسات عبر النظر في فعالية إدارة ديون الأسر، واستقرار أسعار المساكن، وعبء مشتري المنازل الفعلي، وقابلية التنفيذ على أرض الواقع. ويختلف نظام رسوم الإدارة المقترح عن لوائح نسبة القرض إلى قيمة العقار ونسبة خدمة الدين القائمة، من خلال رفع تكاليف الاقتراض بدل تقييد مبالغ القروض. وقد تعطي عملية التنفيذ الأولوية لملاك المنازل المتعددة أو القروض ذات الأهداف المضاربية الواضحة قبل تطبيق النظام على جميع مقترضي العقارات مرتفعة القيمة. ويستلزم النظام أسساً قانونية جديدة تحدد أهداف الرسوم ونِسَبها، والجهات التي تجمعها، واستخدام الأموال. وتشمل المخاوف احتمال التداخل مع ضرائب الاقتناء وضريبة الملكية وفوائد القروض القائمة، إضافة إلى احتمال نشوء نزاعات بشأن تصنيفها كضريبة شبهية. وقال مسؤول في القطاع المالي إن أي أعباء إضافية في صورة رسوم تنطوي حتماً على جدل حول كونها ضريبة شبهية، وكذلك على قضايا تطبيق بأثر رجعي على المقترضين الحاليين، ما يتطلب تعاملاً حذراً مع وجود أسس قانونية واضحة وتصميم دقيق.
![Real estate policy forum participants requesting speaking rights at KBS annex in Yeouido, Seoul on July 23]()
الرئيس لي يحدد ثغرات تنظيمية في القروض التجارية
صرح الرئيس لي في 23 يوليو بأن تقييد الرهون العقارية لشراء عقارات مرتفعة القيمة، مع السماح في المقابل بالقروض التجارية أو القروض ذات الأغراض العامة المضمونة بعقارات مرتفعة القيمة تم الحصول عليها مسبقاً، يخلق مسارات للتحايل التنظيمي. وعادةً لا تواجه القروض التجارية تطبيقاً مباشراً لتنظيمات الرهن العقاري مثل نسب خدمة الدين. وتجري هيئة الخدمات المالية بالفعل عمليات فحص بعد الموافقة للتأكد من الاستخدام غير المصرح به لأموال القروض التجارية، لكن كشف الحالات التي يحصل فيها المقترضون على قروض مضمونة بعقارات بعد اكتسابها لأغراض استثمارات عقارية أخرى أو لاسترداد الأموال يبقى تحدياً منفصلاً. وقد تدرس الهيئة تشديد فحص الغرض من القرض ومصادر السداد للقروض التجارية المضمونة بعقارات مرتفعة القيمة، أو إجراء مراقبة مكثفة بعد صرف الأموال لمسارات التدفقات المالية وللعمليات التجارية الفعلية. وتشمل التدابير الإضافية قيد المناقشة تطبيق نسب اعتراف ضمان منفصلة على القروض التجارية المضمونة بعقارات مرتفعة القيمة، أو ربط القروض التي تتجاوز مبالغ معينة بمتطلبات الإبلاغ التنظيمي. ويمكن أن يستمر تعزيز إدارة القروض التجارية عبر تعديل أفضل الممارسات لدى المؤسسات المالية في فحص القروض أو معايير الفحص اللاحق، وليس عبر استحداث رسوم جديدة. وقال مسؤول تنظيمي مالي إنه نظراً لآنية سياسات العقارات، فسيجري النظر بشكل شامل في المسائل التي أُثيرت في المنتدى من حيث الجدوى وفعالية السياسات بهدف إدراجها ضمن تدابير المتابعة.
![President Lee Jae-myung speaking at real estate policy forum at KBS annex in Yeouido, Seoul on July 23]()
الأسئلة الشائعة
كيف سيعمل نظام رسوم إدارة الرهن العقاري المقترح على العقارات مرتفعة القيمة؟
اقترح كيم يونغ-دو من معهد كوريا للتمويل هيكل رسوم متدرجاً يدفع بموجبه المقترضون رسوماً سنوية استناداً إلى قيمة العقار ومبلغ القرض. وفي المثال المذكور، فإن مشترياً لعقار بقيمة 15 مليار وون مع قرض بقيمة 6 مليارات وون بمعدل رسوم 2% سيدفع 12 مليون وون سنوياً، منفصلة عن فوائد القرض.
ما الثغرة التنظيمية التي حددها الرئيس لي بخصوص القروض التجارية؟
ذكر الرئيس لي في 23 يوليو أنه بينما تخضع الرهون العقارية المخصصة لشراء عقارات مرتفعة القيمة لقيود، يمكن للمقترضين الحصول على قروض تجارية أو قروض ذات أغراض عامة مضمونة بعقارات مرتفعة القيمة تم الحصول عليها بالفعل، ما يخلق مساراً للتحايل التنظيمي. وعادةً لا تواجه القروض التجارية تطبيقاً مباشراً لتنظيمات الرهن العقاري مثل نسب خدمة الدين.
