最近一直在关注股息股票，偶然发现了整个房地产REITs领域。说实话，大家对零售REITs的担忧现在看起来有点夸大其词。

所以让我注意到的是：Realty Income和NNN REIT在本应是零售物业艰难环境下，表现都非常出色。还记得大家曾经担心电子商务会取代实体店吗？然后2022-2023年的加息让情况变得更糟？这两家都渡过了这些难关，反而变得更强。

Realty Income是两者中的巨头。我们说的是超过15,500个物业，约80%的租金来自零售。Dollar General、Walgreens、Home Depot、Walmart——这些都是付账的租户。它们的入住率高达98.7%，刚刚以更高的3.5%续签了租约。其AFFO每股达到了1.09美元，预计今年在4.25到4.27美元之间，轻松覆盖每年3.23美元的股息。每月派息，股息收益率大约5.7%。最厉害的是？它们已经连续30多年每季度增加股息。

NNN REIT规模较小，拥有大约3,700个物业，但全部集中在零售——便利店、汽车、餐厅、娱乐。第三季度的入住率稳定在97.5%。AFFO每股从0.84美元升至0.86美元，管理层预估年化在3.41到3.45美元之间。他们已经连续36年增加股息，最近将派息提高到每股0.60美元，涨幅为3.4%。股息收益率为5.9%。

它们之间的最大差异在于增长潜力。Realty Income规模庞大，新增物业对整体影响有限——需要大规模交易才能实现真正增长。NNN REIT规模较小，仍能找到对其发展轨迹有实质性影响的投资。话虽如此，NNN更集中在零售，分散性较低。

如果你想通过房地产REITs获得实际的股息增长历史，这两者都是不错的选择。如果非要选一个，我会偏向NNN REIT，因为它有更大的增长潜力，虽然Realty Income更安全、更成熟。最终还是看你是喜欢稳扎稳打，还是愿意承担一些集中风险以追求更好增长的前景。