Chính phủ Hàn Quốc đã chấm dứt miễn thuế suất bổ sung thu nhập vốn cho nhiều chủ sở hữu nhà vào tháng 5 và tín hiệu cải cách tiềm năng đối với hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký vào tháng trước, thu hút chỉ trích vì cách tiếp cận tập trung vào thuế đối với chính sách bất động sản. Các động thái này nhằm khuyến khích nhiều chủ sở hữu nhà đưa bất động sản ra thị trường. Các nhà phê bình cho rằng chính phủ đã bỏ qua nhu cầu về các biện pháp bổ sung giải quyết tổng thể cung và cầu thị trường, chẳng hạn như bảo tồn lợi ích của hệ thống cho thuê đã đăng ký hoặc thực hiện các chính sách cung cấp cho thuê dựa trên xây dựng.
Theo ngành bất động sản vào ngày 7, chính phủ đã đề cập đến khả năng cải cách miễn thuế suất bổ sung thu nhập vốn áp dụng cho nhà cho thuê đã đăng ký, sau khi nối lại áp dụng thuế suất bổ sung thu nhập vốn cho nhiều chủ sở hữu nhà vào tháng 5. Thuế suất bổ sung thu nhập vốn là hệ thống tăng thuế suất dựa trên số lượng nhà sở hữu khi bán bất động sản trong các khu vực mục tiêu điều chỉnh. Sau khi bị đình chỉ từ tháng 5 năm 2022 do các cân nhắc về công bằng thuế giữa tài sản dân cư và phi dân cư, nó đã được áp dụng trở lại vào tháng 5 năm nay.
Ủy viên Cơ quan Thuế Quốc gia Lim Gwang-hyun đã đưa ra khả năng cải cách hệ thống mua nhà cho thuê đã đăng ký, vốn miễn thuế suất bổ sung thu nhập vốn cho nhiều chủ sở hữu nhà có nhà cho thuê đã đăng ký, qua X (trước đây là Twitter) vào tháng trước.
![Seoul Songpa District Office Urban Rental Business Civil Service Office]()
Văn phòng Dịch vụ Kinh doanh Cho thuê Đô thị Quận Songpa Seoul [Nguồn: Ảnh tệp Yonhap News]
Chính phủ đã điều chỉnh chính sách nhà cho thuê đã đăng ký thông qua thay đổi thuế từ năm 2017
Trong khi một số ủng hộ việc nối lại thuế suất bổ sung thu nhập vốn với lý do lợi ích miễn thuế quá mức, các lập luận phản đối xuất hiện rằng chính phủ đã thất bại trong việc xem xét tỷ trọng của khu vực tư nhân trong thị trường cho thuê và khối lượng cung cấp cho thuê khi thực hiện giảm thuế. Điều này có nghĩa là cần phải thực hiện song song các biện pháp ngoài chính sách thuế.
Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, tính đến năm 2022, tổng số nhà cho thuê công cộng là 1,86 triệu căn (22%), trong khi nhà cho thuê tư nhân (bao gồm đã đăng ký và chưa đăng ký) đạt 6,58 triệu căn (78%). Nhà cho thuê đã đăng ký đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong các bất động sản không phải chung cư. Theo Hiệp hội Chủ nhà Hàn Quốc, tính đến cuối năm ngoái, bất động sản không phải chung cư chiếm 71% (690 nghìn căn) trong tổng số nhà cho thuê đã đăng ký trên toàn quốc và 83% tại Seoul.
Hiệp hội Chủ nhà Hàn Quốc đã tuyên bố vào tháng trước rằng tỷ lệ cho thuê đã đăng ký trung bình tại Seoul chỉ bằng một nửa tỷ lệ thị trường tính đến năm 2024, chỉ ra rằng việc bãi bỏ miễn thuế suất bổ sung có thể làm suy yếu ổn định nhà ở. Hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký là một hệ thống tiêu biểu đã được điều chỉnh chủ yếu thông qua các lợi ích về thuế.
Chính phủ đã đưa ra nhiều khoản giảm trừ bao gồm thuế trước bạ từ năm 2017 để kích hoạt nhà cho thuê đã đăng ký, nhưng áp dụng thuế thu nhập vốn đối với nhà cho thuê đã đăng ký trong các khu vực mục tiêu điều chỉnh vào năm 2018 và giảm lợi ích thuế trước bạ và thuế tài sản vào năm 2019. Cho đến khi một số hệ thống bao gồm cho thuê ngắn hạn bị bãi bỏ vào năm 2020, chính phủ về cơ bản đã tiếp cận vấn đề thông qua chính sách thuế.
Song Seung-hyun, Giám đốc điều hành của City and Economy, tuyên bố: "Khi tiền cọc chuyển đổi sang tiền thuê hàng tháng, giá cần nhiều khối lượng giao dịch để ổn định, nhưng hiện tại không có khối lượng nào để đáp ứng nhu cầu đó", và nói thêm, "Cần thực hiện các chính sách linh hoạt hơn."
Các chuyên gia trong ngành đề xuất các giải pháp thay thế tập trung vào nguồn cung thay vì chỉ dựa vào thuế
Các đề xuất xuất hiện nhằm chuẩn bị các kế hoạch cải thiện tập trung vào chức năng tích cực của hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký về ổn định nhà ở trong khi xem xét công bằng thuế. Đoàn kết Nhân dân vì Dân chủ Tham gia đã trình bày các kế hoạch cải thiện cho hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký vào tháng 4, bao gồm đăng ký nhà cho thuê bắt buộc và bãi bỏ cho thuê ngắn hạn 6 năm.
Trong khi lưu ý nhu cầu giảm lợi ích thuế quá mức, tổ chức này tuyên bố sự cần thiết duy trì hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký, với lý do đóng góp của nó vào ổn định nhà ở thông qua các biện pháp như giới hạn tỷ lệ tăng tiền thuê ở mức 5%.
Cũng xuất hiện ý kiến rằng các biện pháp cung cấp cho thuê như cho thuê dựa trên xây dựng nên được chuẩn bị thay vì tập trung vào đánh thuế dựa trên số lượng nhà. Chae Sang-wook, Giám đốc điều hành của Connected Ground, tuyên bố: "Đánh thuế nên dựa trên tổng tài sản nắm giữ, nhưng đánh thuế dựa trên số lượng nhà đã gây ra việc bán bất động sản khu vực," và nói thêm, "Hệ thống kinh doanh nhà cho thuê trong quá khứ chỉ kích hoạt cho thuê dựa trên mua mà không tăng tổng khối lượng, vì vậy cần thiết lập một hệ thống cung cấp ưu đãi cho các công ty cho thuê xây dựng để đạt được nguồn cung."
FAQ
Chính phủ Hàn Quốc đã làm gì liên quan đến thuế cho nhiều chủ sở hữu nhà vào tháng 5?
Chính phủ Hàn Quốc đã chấm dứt miễn thuế suất bổ sung thu nhập vốn cho nhiều chủ sở hữu nhà vào tháng 5. Thuế suất bổ sung thu nhập vốn làm tăng thuế suất dựa trên số lượng nhà sở hữu khi bán bất động sản trong các khu vực mục tiêu điều chỉnh. Biện pháp này đã bị đình chỉ từ tháng 5 năm 2022 nhưng được áp dụng trở lại vào tháng 5 năm nay.
Tại sao các nhà phê bình lo ngại về cải cách hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký của chính phủ?
Các nhà phê bình cho rằng chính phủ đang thực hiện cách tiếp cận tập trung vào thuế mà không xem xét tỷ trọng đáng kể của khu vực tư nhân trong thị trường cho thuê hoặc thực hiện các biện pháp cung cấp bổ sung. Tính đến năm 2022, nhà cho thuê tư nhân chiếm 6,58 triệu căn (78%) so với 1,86 triệu căn cho thuê công cộng (22%). Hiệp hội Chủ nhà Hàn Quốc tuyên bố rằng tỷ lệ cho thuê đã đăng ký trung bình tại Seoul chỉ bằng một nửa tỷ lệ thị trường tính đến năm 2024, cảnh báo rằng việc bãi bỏ miễn thuế có thể làm suy yếu ổn định nhà ở.
Các chuyên gia đã đề xuất những phương pháp thay thế nào cho chính sách nhà cho thuê của Hàn Quốc?
Các chuyên gia đề xuất các giải pháp thay thế tập trung vào nguồn cung bao gồm ưu đãi cho thuê dựa trên xây dựng và đánh thuế dựa trên tổng tài sản nắm giữ thay vì số lượng nhà sở hữu. Chae Sang-wook, Giám đốc điều hành của Connected Ground, tuyên bố rằng cần thiết lập một hệ thống cung cấp ưu đãi cho các công ty cho thuê xây dựng để tăng tổng khối lượng cung cấp. Đoàn kết Nhân dân vì Dân chủ Tham gia đề xuất duy trì các chức năng tích cực của hệ thống nhà cho thuê đã đăng ký như giới hạn tỷ lệ tăng tiền thuê 5% trong khi thực hiện các cải tiến như đăng ký nhà cho thuê bắt buộc.
