Два канадских брата пообещали каждому инвестору стать арендодателем, продавая токены по 50 долларов за штуку, и создали в Детройте империи из более чем 500 токенизированных недвижимости, но из-за халатности в управлении, протекающих, горящих и обрушивающихся домов возник судебный кризис. Журнал «Линчинг» провел выездное расследование и восстановил полный процесс краха «идеальной цепочки, коррумпированной вне цепи» крипто-риэлторской мифологии. Статья основана на статье Joel Khalili «The $50 Dream: How RealT’s Crypto Real Estate Empire Crumbled in Detroit», подготовленной редакцией Foresight News.
(Предыстория: выступление 黄仁勋 на GTC «DLSS 5, NemoClaw » зажгло AI-монеты: FET вырос на 20%, NEAR, Worldcoin достигли новых максимумов за месяц)
(Дополнительный фон: 黄仁勋 представил платформу AI Agent NemoClaw: одним кликом обеспечивающую безопасность для OpenClaw-омара)
Я иду по деревянной лестнице, ведущей в подвал двухквартирного особняка, построенного в 1920-х годах в восточной части Детройта, штат Мичиган. В воздухе пахнет влажными кирпичами, стоячей водой, плесенью и отбеливателем. Передо мной — Корнелл Доррис, который живет здесь уже почти десять лет. Ему чуть за сорок, у него две дочери, которые приходят в гости по выходным. Он зарабатывает на копченом мясе и организации мероприятий.
Когда глаза привыкли к темноте, я вижу на полу крысиньи экскременты и черную воду, растекающуюся по всему подвалу. «Когда идет дождь, вода заливает сюда,» — говорит Доррис. Воздух тяжелый и необычно насыщенный, у меня возникает сильное желание немедленно уйти.
Хозяин этого дома — не обычный человек. Около четырех лет назад здание было приобретено стартапом RealToken (сокращенно RealT). У компании был амбициозный план: «демократизировать» инвестиции в недвижимость с помощью криптовалют. Идея заключалась в том, что одна недвижимость может быть разбита на тысячи криптотокенов, каждый по цене около 50 долларов. Владельцы токенов могли получать часть арендной платы, с годовой доходностью до 12%, а также извлекать прибыль от роста стоимости недвижимости.
Инвесторы рвались к этой идее, и RealT активно расширялась в Детройте, купив около 500 зданий. Кроме того, они приобрели около 200 объектов в более чем 40 городах Америки, общая стоимость активов достигла примерно 150 миллионов долларов. В США из-за регуляторных ограничений граждане не могли участвовать в инвестициях, но из 150 стран уже более 16 тысяч человек купили токены RealT. Несмотря на нехватку надежных данных, компания заявляла, что «по всем показателям мы — крупнейшая платформа по токенизации недвижимости в мире».
Квартира Корнелла Дорриса с подвалом затоплена
Однако, несмотря на успех в криптомире, в реальной жизни у RealT начались проблемы. Прошлым летом город Детройт подал в суд на компанию и ее основателей, обвиняя их в «сотнях нарушений санитарных норм». Место, где живет Доррис, — одна из многих домов, признанных муниципальными инспекторами непригодными для жилья. Он рассказывает, что раньше хозяева иногда сами устраняли проблемы, но с приходом RealT ситуация ухудшилась. Инспекторы обнаружили отсутствие дымовых сигнализаций, отсутствие горячей воды в ванных. «Теперь я моюсь у раковины,» — говорит Доррис. «Внизу мыши, сверху — белки.»
По оценкам Zillow, общий объем рынка недвижимости в США — около 55 триллионов долларов, и доля токенизированных объектов там очень мала. Но по данным Deutsche Bank, за несколько лет концепция покупки фрагментов активов с помощью криптовалют выросла в индустрию стоимостью около 30 миллиардов долларов. В Детройте же идея стать арендодателем, вложив немного денег, сталкивается с реальными неудобствами домов и их жильцов.
Дом по адресу 8821 Prairie Street с выбитыми окнами и обвалившейся лестницей
Реми и Жан-Марк Якобсон — канадские братья, основатели RealT. Они не близнецы, но очень похожи: оба в очках, с блестящими прическами и седыми бородами. Они называют себя стойкими сторонниками свободы рынка и минимизации вмешательства государства. На видеоконференции Жан-Марк был энергичен, иногда — резок. Я осторожно задал вопрос, он ответил: «Просто спрашивайте прямо.»
Братья выросли в Канаде и Европе, из семьи с богатой историей и судебными разбирательствами по всему миру. Их сестра развелась, и это переросло в войну за миллионы долларов, которые были заморожены на Багамах, и в итоге выиграла сестра. Их шурин был приговорен условно за связи с группировкой, продававшей оружие в Анголе. Их отец — финансист, в 2003 году, когда журналисты спросили о семейных богатствах, ответил: «Не спрашивайте — я не буду скрывать.»
Реми и Жан-Марк говорят, что их карьера в недвижимости началась с ремонта и перепродажи домов в Квебеке и США. В начале 2010-х они познакомились с биткоином, сразу запустили майнинг, затем создали несколько компаний и некоммерческую организацию. Братья участвовали в связанных с биткоином скандалах, в том числе — в Понци-схеме и — в судебных разбирательствах с клиентами, которым они якобы задерживали миллионы криптовалюты.
По словам Жан-Марка, еще в 2013 году они задумались о том, как объединить свои знания в недвижимости и криптовалютах. В традиционной финансовой системе есть инвестиционные фонды REITs, которые позволяют получать часть арендной платы с портфеля недвижимости, но для этого нужно вложить тысячи долларов. Братья искали способ создать подобный продукт с помощью криптовалют, чтобы инвестировать с меньшими суммами. И только через пять лет, когда Реми получил звонок от юриста, они нашли решение.
Обычно невозможно продать один дом тысяче человек. Но если братья передадут право собственности на недвижимость через ООО, то смогут создать и продать криптотокены, представляющие доли этого ООО.
Они начали искать место для тестирования идеи токенизации. Детройт с низкими ценами и планами обновления казался идеальным. «Детройт — город, который только что вышел из банкротства, он на пути к восстановлению,» — говорит Жан-Марк. «Это потенциальная точка роста стоимости. И самое главное — здесь можно улучшать и делать сообщество лучше.»
Первым объектом стал обычный дом на улице Марлоу, 9943. В апреле 2019 года они токенизировали его, выпустив 1000 токенов, которые продавали для оплаты расходов, ремонта и 10% комиссии для братьев. Планировалось также получать 2% с будущей аренды, а остальное — на содержание, налоги и прочие расходы, а оставшиеся — распределять держателям токенов.
Жан-Марк рассказал, что в первый день было продано менее пяти токенов. Братья привлекли друзей и родственников, рекламировали через X, Medium и СМИ. «Сначала все сомневались,» — говорит Жан-Марк. «Продажи были очень малы.» Через пять месяцев они подумали о продаже дома и возврате денег инвесторам.
Но постепенно токены на улице Марлоу начали распродаваться. К 13 декабря они полностью раскупили все 1000. В тот момент в доме было 107 инвесторов из 33 стран, каждый владел примерно 0,93% доли, и они делили ежедневный доход в 25,22 доллара.
Братья создали чат в Telegram для франкоязычных инвесторов, и спрос на токены начал расти. В 2020 году RealT активно расширялась в Детройте: токенизировала квартиру на Апполин, таунхаус на Шефер, дом на Мэнсфилде и еще около 50 объектов.
Когда планировали дальнейшее расширение, братья сотрудничали с риэлтором Шоном Ридом. По судебным документам, он искал дома для RealT, иногда помогал с ремонтом, чтобы подготовить их к токенизации. Братья не знали, что у Рида — темное прошлое: он сидел за мошенничество в банке, его называли «жильцом трущоб». Сделки, которые он организовал, помогли RealT удовлетворить растущий спрос на токены.
Я связался с инвестором по имени TokNist, который в Telegram назвал себя так. Он рассказал, что впервые узнал о RealT и сразу понял суть. Он живет в Азии, гражданин Франции, хотел купить недвижимость, но не мог взять кредит. RealT предложила ему инвестировать без банка и с малыми суммами. «Многие такие, как я,» — говорит TokNist. «Обычные люди, не спекулянты, хотят владеть частью недвижимости и получать стабильный доход.»
В 2022 году TokNist начал массово покупать токены RealT. Это было непросто: сайт часто падал, исчезали токены из корзины, иногда — появлялись новые объекты. «Токены мгновенно распродавались, — рассказывает он. — За один день запускалось шесть-семь объектов, и через несколько минут все было продано.»
За кулисами братья начали сталкиваться с проблемами в управлении растущим портфелем. В 2023 году банк отказал им в выкупе коммерческой недвижимости во Флориде, потому что они не платили по кредиту и должны были 10,4 миллиона долларов. Город Майами признал здание небезопасным. В том же году власти Чикаго оштрафовали несколько LLC, связанных с RealT, за ветхость домов, нарушение строительных норм и долги. Это были первые тревожные сигналы приближающихся проблем в Детройте.
Развал, пожары и заброшенные арендаторы: империя рушится
Летом 2024 года репортер Аарон Мондри искал новые темы. Он работал в некоммерческом местном издании Outlier Media и писал серию статей «Спекулянты Детройта», посвященных рынку недвижимости города. Неожиданно ему сообщили о странных записях в реестрах собственности округа Вейн.
Проверяя документы, Мондри обнаружил, что множество домов в Детройте принадлежат LLC с названием «RealToken». Вскоре RealT через эти многочисленные LLC приобрела и токенизировала сотни домов, став крупнейшим арендодателем города. Многие из них — отдельные дома, купленные через групповые сделки, зачастую без осмотра. Их активы сосредоточены в бедных районах, в основном — в восточной и западной части города, где живет большинство чернокожих.
Мондри составил список домов RealT и начал обходить их. Он заметил тревожную картину: многие дома в ужасном состоянии, много пустых, а по базам данных — долгие годы не платят налоги.
В феврале 2025 года он опубликовал серию статей, основанных на публичных данных и беседах с жильцами. В них обвинялся RealT в плохом управлении, халатности и игнорировании жильцов. Некоторые рассказывали о грязных и опасных условиях. Вскоре инспекторы предупредили, что в доме на улице Кадье дымовые сигнализации, аварийное освещение и противопожарные двери не работают. В марте там вспыхнул пожар.
После пожара в доме на улице Кадье 10410, начавшегося в марте 2025 года, здание осталось заброшенным, обгоревшие остатки закрыты досками
В сентябре 2025 года я снова обходил дома и слышал похожие истории. Проезжая на арендованной машине, я видел, как дети играют возле забитых мусором дворов, чувствовал запах жареной еды и слышал музыку — эти повседневные радости резко контрастировали с ужасным состоянием домов RealT.
Я остановился у дома на улице Кадье, где обгоревшие остатки были закрыты досками. В районе Гранд-Ривер-Сейнт-Мэрис, где, по словам местных, контролируют бандиты, — дом с ярко-красным навесом. В одном из видео на YouTube эта группировка заявила, что сдает эти разрушенные квартиры в аренду как арендодатель. «Для наркомана — это пятизвездочный отель,» — говорит один из интервьюированных. Другие дома, которые я посетил, тоже были в ужасном состоянии, с пулями и дырками. Множество жильцов жаловались, что не платят аренду, чтобы заставить хозяев делать ремонт.
В кафе Tim Hortons в западной части Детройта я встретил Майю, арендатора RealT, которая живет в соседнем кирпичном доме. Каждый раз, возвращаясь домой, она паркует машину и сидит в ней часами, прежде чем войти. В одной из комнат — большая дыра в потолке, видна деревянная крыша. Обои облупились, влажные желтые изоляционные материалы свисают. Майя боится оставаться внутри, она спит в гостиной. «Честно говоря, я, наверное, не должна тут жить, — говорит она. — Но я ищу другое место.»
Несколько кварталов дальше я зашел в дом Моники, которая живет на юге улицы 8 Миль уже шесть лет, вместе с внуками. В доме 331 токен, и инвесторы получают в среднем 9,3% годовых. Моника рассказывает, что отопление не работает, вода — нестабильна. В окнах — разбитые стекла, крыша повреждена. В саду — засохшее дерево. Вечером она не может уснуть из-за страха, что кто-то проникнет через разбитые окна. Она много раз просила о помощи в приюте, но там всегда переполнено. «Возвращайтесь домой, дорогая, — говорит она. — Тут ужасно.»
Потолок в доме на улице Филдинг обрушился, в коридоре — куча гипсокартона и влажной изоляции
Судебные иски, обвинения и утрата доверия: эксперимент с токенизацией выходит из-под контроля
В здании мэрии Конрада Маллета на пятом этаже, среди меловых плиток и старого ковра, я нашел Конрада Маллета — руководителя всех гражданских дел города. На стене — портреты Мухаммеда Али и лидеров движения за права чернокожих. Маллет — бывший вице-мэр Детройта и главный судья Верховного суда Мичигана. Весной прошлого года он заметил публикации Outlier Media о RealT и начал расследование. Инспекторы оценили дома, зафиксировав нарушения. «Результаты — тысячи нарушенных домов,» — говорит Маллет. «Вывод — большинство людей живет в непригодных для жилья зданиях.»
Помощник Маллета Тамара Йорк Кук отправила инспекторов по домам, оставила визитки. Их звонки не прекращались. «Большинство людей очень хотели рассказать о своих проблемах,» — говорит она.
В июле город подал иск против RealT, ее основателей и 165 связанных LLC, обвиняя их в сотнях нарушений и долгах по штрафам за ветхость домов и налоги. В иске — 408 домов без сертификатов соответствия. Братья Якобсон заявили «Линчинг», что «по всем показателям, их портфель токенизированных активов ничем не отличается от других домов в тех же почтовых районах.»
Недавно судья вынес временный запрет, запрещающий RealT взимать арендную плату или выселять жильцов, пока дома не приведены в порядок. Позже этот запрет был смягчен, и компания могла выселять неплательщиков.
В Telegram инвесторы услышали о судебных разбирательствах, Реми Якобсон сразу попытался их успокоить. Помимо информации от братьев, инвесторы почти ничего не знали о реальной ситуации в Детройте. «Мы работаем над всеми проблемами,» — говорил Реми. 21 инвестор поставил лайк. Жан-Марк тоже выступил, рекламируя рост рынка недвижимости в Детройте.
Вскоре братья сообщили, что есть заинтересованный покупатель на здание, где живет Корнелл Доррис — с затопленным подвалом. Если инвесторы согласятся продать, они получат до 75,61% прибыли. В Telegram Жан-Марк назвал это подтверждением «жизнеспособности и мастерства RealT в Детройте». В телефонном разговоре в конце июля он заявил, что сделка завершена.
Покупатель — East Coast Servicing LLC — зарегистрирован по тому же адресу, что и в документах RealT. В документах — подпись Реми Якобсона от имени покупателя. На самом деле, кажется, что сделка прошла между братьями и их другой компанией.
После проверки я получил письмо в феврале 2026 года, в котором братья сообщили, что покупатель вышел из сделки, хотя в июле говорили, что дом «продан». Они также сказали «Линчинг», что East Coast Servicing LLC — лишь инструмент для продажи недвижимости иностранным покупателям.
Город Детройт в своем иске заявил, что бизнес-модель RealT сама по себе включает недостаточный уход за домами. «Они зарабатывают годовые доходы, не поддерживая дома в хорошем состоянии,» — обвиняет Маллет.
Жан-Марк отверг эти обвинения. Он заявил, что их цель — помочь улучшить сообщества Детройта, привлекая больше инвестиций. «Когда мы токенизируем дом, создаем фонд для его обслуживания,» — говорит он. Он добавил, что для получения хорошей прибыли дома должны быть заняты и приносить арендный доход, а игнорирование этого — невозможно.
Он утверждает, что за халатность отвечают управляющие компании и другие профессионалы. Компания уже подала в суд на нескольких ответчиков, в том числе — на Шона Рида.
9 сентября я встретил Рида в отеле The Henry, недалеко от Детройта. Он сидел в коричневом кожаном кресле под хрустальной люстрой, за спиной — мерцающий камин. Он — лысый, с длинной черной бородой, в ковбойских сапогах. Мы разговаривали, он поглаживал бороду.
К тому времени отношения между Ридом и братьями ухудшились. По судебным документам, к 2024 году они начали ссориться по деталям сделок и вопросам ремонта. В итоге — разошлись. Братья подали на него в суд за мошенничество.
В феврале 2025 года в суде Мичигана RealT обвинила Рида в выставлении счетов за не сделанные ремонты и обновления. Он отверг обвинения, заявив, что помогал только с несколькими объектами, а не управлял всей недвижимостью. В июне он подал встречный иск, обвиняя RealT в попытке сделать его козлом отпущения за хаос в Детройте. «Я никогда не был управляющим, — говорит он. — Это не моя работа.» Иски продолжаются.
В интервью Жан-Марк отказался обсуждать Рида, но сказал: «Иногда, когда ты приезжаешь в новый город, встречаешь неправильных людей… Никто не застрахован от мошенников.»
Когда конфликт с Ридом дошел до суда, братья создали New Detroit Property Management. Они передали управление активами RealT в Детройте этой компании и назначили опытного менеджера Сальваторе Паладзоло на должность вице-президента. В последний день в городе Паладзоло показал мне свои недавно отремонтированные дома, сел в черный внедорожник с крестом на зеркале и рассказал, что его команда быстро ремонтирует и сдаёт в аренду дома, чтобы получать доход.
Он объяснил, что его задача — найти заброшенные дома, которые можно быстро подготовить к сдаче. В то же время город продолжает штрафовать за ветхость. «У нас так много домов, — говорит Паладзоло. — Город безумно штрафует, работы очень много, очень много.»
Даже после ремонта проблемы остаются. В одном случае кто-то подделал документы, чтобы заселить человека в отремонтированный дом, используя временное постановление о запрете выселений. Братья утверждают, что злоумышленник пытался воспользоваться этим, чтобы обмануть суд и не платить аренду.
Мы остановились перед домом — маленьким красным кирпичным зданием с двускатной крышей и белой отделкой. Паладзоло держал в руке черную папку и показывал мне, что сделано. Окна целые, ремонт в ванной и кухне завершен, стены покрашены, навес восстановлен, полы — либо отполированы, либо покрыты новым ковром.
Дом на улице Страфмур, 14574, один из объектов, отремонтированных New Detroit Property Management
Ванная и кухня обновлены, навес восстановлен, полы отполированы
Он показал мне еще пять домов в похожем состоянии. Они не роскошные, но чистые и пригодные для жилья.
Паладзоло оценивает, что к тому времени компания уже отремонтировала около 40 домов для RealT. Согласно последним судебным документам, у компании есть сертификаты соответствия на 28 объектов, участвовавших в разбирательствах. «Я думаю, люди не осознают, насколько плохи некоторые дома, — говорит Паладзоло. — Восстановление до стандартов требует много работы. Мы действительно стараемся сделать их безопасными и доступными.»
Жан-Марк Якобсон признает, что состояние домов в Детройте — «ужасное», но критикует тех, кто раскрыл проблемы RealT. Весь летний сезон он почти каждую неделю общался с франкоязычными инвесторами в Telegram и постоянно критиковал местного журналиста Мондри. «Очевидно, этот журналист не любит нас. Мы это знали несколько месяцев назад. Он пишет только то, что хочет, игнорируя все противоположные доказательства,» — говорил он в начале июля. Через несколько недель он добавил: «У него в карьере никогда не было такого количества просмотров. Он изображает нас как злых криптокапиталистов, повышающих арендную плату и страдающих слабых групп населения.» Братья также критиковали «Линчинг», утверждая, что статья — поверхностный анализ и целенаправленная нарратив. В сентябре прошлого года Жан-Марк заявил, что судебные разбирательства — результат «административной коррупции, политических интриг, закулисных махинаций и злоупотребления властью.»
В Telegram инвесторы иногда задают вопросы о судебных делах или публикациях Outlier Media. Недавно кто-то предложил проверить фон управляющих компаний RealT. Жан-Марк ответил: «Похоже, вам нравится выливать злость.» В другом сообщении он высмеял арендатора: «Экстренное сообщение!!! Мой кран сломан!!! Экстренное сообщение!!!🆘» Трое инвесторов, которых я опросил, сказали, что в Telegram сообщество наполнено враждебностью. Братья отвергли обвинения в агрессивной атмосфере, заявив, что в трудные времена — это нормально.
Тем не менее, инвесторы все чаще задают острые вопросы. В сентябре они нашли файлы за 2023 год, в которых утверждалось, что через несколько месяцев после токенизации двух домов в Чикаго RealT взяла ипотеку на 950 тысяч долларов. Один из инвесторов назвал это «очень подозрительным», так как это создает риск для держателей токенов — при просрочке кредита дом могут забрать. Жан-Марк заявил, что ипотека — для помощи продавцу, и он получил выгоду каким-то нераскрытым способом. Он добавил, что долг уже погашен. «Иногда нужно делать корпоративные операции,» — сказал он. Профессор Томаж Пискорски из Колумбийской бизнес-школы отметил, что такие схемы — необычны. «Я не вижу разумных причин, — сказал он. — Может, есть, но я не знаю.»
В конце ноября инвесторы начали сомневаться в доме в Чикаго, который был признан опасным и подлежал сносу еще несколько месяцев назад, но продолжал приносить аренду. Это натолкнуло их на мысль, что кто-то живет там. «Я реально не знаю, что думать,» — сказал один из инвесторов в Telegram. В Детройте я тоже видел похожие ситуации: дома, которые казались пустыми при обходе в прошлом году, на сайте числились полностью сданными. А один из зданий, предположительно — бандитский притон. Братья утверждают, что система учета города мешает им проверять заселение.
Некоторые инвесторы чувствуют себя преданными братьями. Кто-то перестал покупать токены, пока не решатся конфликты в Детройте. Инвестор из Азии по имени TokNist сомневается в управлении братьев. Другой, под ником Demetrius Flenory, написал им: «Наши токены должны были поддерживать инновации и демократизацию инвестиций в недвижимость, а оказались связаны с грязными, опасными домами, усугубляя бедственное положение слабых групп… Мы не можем игнорировать каждую новую скандальную новость.»
Шон Рид, который называет себя не управляющим недвижимостью, в прошлом году опубликовал видео, где показывает заброшенное здание, которое он якобы считает принадлежащим RealT. В одной комнате — грязный матрас, в другой — мусор и еда. «Если бы я владел токенами этого дома, я бы с ума сошел,» — говорит он. Но к тому времени он уже присоединился к другой компании по токенизации недвижимости.
В феврале братья сообщили, что собираются продать часть активов RealT, чтобы повысить общую доходность. Но для этого они собираются лишить инвесторов дохода с аренды, независимо от местоположения их домов. Некоторые поддержали решение, другие — возмутились. Они в Telegram спрашивали, почему братья могут односторонне остановить выплаты. Братья заявили, что это разрешено условиями, и что у них есть право решать. Некоторые посчитали это кражей.
Судебные процессы по делу RealT начались в мае. Компания продолжает судебные разбирательства. Пока она пытается вывести активы на рынок, разрабатывает новые стратегии. Сейчас она продает токены на строящиеся объекты в Колумбии и Панаме, инвесторы — это краудфандинг-проекты, надеющиеся на высокую прибыль. «Проекты на стадии строительства используют концепцию токенизации очень активно,» — говорит Жан-Марк. «Это очень перспективно.» Но инвесторы не очень верят: эти токены появились несколько месяцев назад, и до сих пор остаются тысячи непроданных.
