La Corée du Sud examine les frais de prêt hypothécaire sur les propriétés de grande valeur après un forum sur les politiques publiques

La Commission des services financiers sud-coréenne examine un projet de système de frais de gestion hypothécaire qui imposerait des charges supplémentaires aux emprunts immobiliers portant sur des biens de grande valeur et aux hypothèques multi-logements, à la suite d’un forum sur la politique immobilière tenu le 23 juillet et présidé par le président Lee Jae-myung. Kim Young-do, chercheur principal à l’Institut coréen des finances, a proposé une structure de frais à plusieurs niveaux dans laquelle les emprunteurs paieraient des frais annuels selon la valeur du bien et le montant du prêt. Par exemple, un prêt de 6 milliards de wons pour un bien d’une valeur de 15 milliards de wons, au taux de 2 %, entraînerait 12 millions de wons de frais annuels, distincts des intérêts. La proposition vise à gérer l’endettement des ménages grâce à une régulation fondée sur les prix plutôt que par des limites existantes fondées sur les quantités, comme les ratios prêt/valeur. Le président Lee a directement pointé des échappatoires réglementaires permettant à des prêts aux entreprises garantis par des biens de grande valeur de contourner les restrictions hypothécaires.

Financial Services Commission Reviews Implementation Timeline and Legal Framework

La Commission des services financiers a suspendu ses réunions hebdomadaires de suivi de l’endettement des ménages jusqu’à la fin du mois afin de se concentrer sur l’élaboration de politiques de financement immobilier de suivi à partir des propositions du forum du 23 juillet. La commission prévoit d’évaluer l’adoption des politiques en examinant l’efficacité de la gestion de l’endettement des ménages, la stabilité des prix du logement, le fardeau réel des acheteurs de logement, et la faisabilité de la mise en œuvre sur le plan pratique. Le système de frais de gestion proposé diffère des réglementations existantes en matière de ratio prêt/valeur et de ratio de service de la dette en augmentant les coûts d’emprunt plutôt qu’en limitant les montants des prêts. La mise en œuvre pourrait donner la priorité aux propriétaires de plusieurs logements ou aux prêts à finalité spéculative clairement établie avant de l’appliquer à l’ensemble des emprunteurs portant sur des biens de grande valeur. Le système nécessite de nouvelles bases juridiques précisant les cibles de frais, les taux, les entités chargées de la collecte et l’utilisation des fonds. Les inquiétudes incluent un chevauchement avec les taxes d’acquisition existantes, les impôts fonciers et les intérêts de prêt, ainsi que des différends possibles sur la qualification quasi-fiscale. Un responsable du secteur financier a déclaré que des charges de coût supplémentaires sous forme de frais impliquent inévitablement des controverses de type quasi-fiscal et des questions d’application rétroactive pour les emprunteurs existants, ce qui exige une approche soigneuse avec des fondements juridiques clairs et un design précis.

President Lee Identifies Business Loan Regulatory Loopholes

Le président Lee a déclaré le 23 juillet que restreindre les hypothèques pour l’achat de biens de grande valeur, tout en autorisant des prêts aux entreprises ou des prêts à usage général garantis par des biens de grande valeur déjà acquis, crée des voies de contournement réglementaire. Les prêts aux entreprises ne font généralement pas face à une application directe des réglementations hypothécaires, comme les ratios de service de la dette. La Commission des services financiers effectue déjà des inspections après approbation pour l’utilisation non autorisée des fonds des prêts aux entreprises, mais la détection des cas où des emprunteurs obtiennent des prêts garantis par des biens après acquisition, dans le cadre d’autres investissements immobiliers ou de la récupération de fonds, reste un défi distinct. La commission pourrait examiner un criblage plus strict de l’objet du prêt et des sources de remboursement pour les prêts aux entreprises garantis par des biens de grande valeur, ou un suivi intensif, après décaissement, des flux de fonds et des activités commerciales réelles. Des mesures supplémentaires en discussion incluent l’application de ratios distincts de reconnaissance des garanties aux prêts aux entreprises adossés à des biens de grande valeur, ou l’assujettissement des prêts au-delà de certains montants à des obligations de déclaration réglementaire. Le renforcement de la gestion des prêts aux entreprises peut se poursuivre en ajustant les meilleures pratiques de filtrage des emprunteurs par les institutions financières ou les normes d’inspection postérieures, plutôt qu’en créant de nouveaux frais. Un responsable de la réglementation financière a déclaré que, compte tenu de l’urgence de la politique immobilière, les points soulevés dans le forum seront examinés de manière exhaustive pour leur faisabilité et leur efficacité en matière de politique, en vue d’une inclusion dans les mesures de suivi.

FAQ

Comment le système proposé de frais de gestion hypothécaire fonctionnerait-il pour des biens de grande valeur ?

Kim Young-do de l’Institut coréen des finances a proposé une structure de frais à plusieurs niveaux selon laquelle les emprunteurs paieraient des charges annuelles en fonction de la valeur du bien et du montant du prêt. Dans l’exemple fourni, un emprunteur qui achète un bien de 15 milliards de wons avec un prêt de 6 milliards de wons à un taux de frais de 2 % paierait 12 millions de wons chaque année, distincts des intérêts du prêt.

Quel échappatoire réglementaire le président Lee a-t-il identifié concernant les prêts aux entreprises ?

Le président Lee a déclaré le 23 juillet que, tandis que les hypothèques pour l’achat de biens de grande valeur sont soumises à des restrictions, les emprunteurs peuvent obtenir des prêts aux entreprises ou des prêts à usage général garantis par des biens de grande valeur déjà acquis, créant ainsi une voie de contournement réglementaire. Les prêts aux entreprises ne font généralement pas face à une application directe des réglementations hypothécaires, comme les ratios de service de la dette.