He estado viendo muchas preguntas sobre opciones de financiamiento alternativas últimamente, así que pensé en explicar algo que no se habla lo suficiente: las hipotecas de dinero de compra.

Básicamente, si no puedes calificar para un préstamo bancario tradicional (mal crédito, alta relación deuda-ingreso, pago inicial pequeño), una hipoteca de dinero de compra es cuando el vendedor se convierte en tu prestamista en su lugar. El vendedor financia directamente la propiedad, tú y él acuerdan los términos, y listo—sin banco involucrado.

Así es como funciona en realidad: El vendedor establece todo—pago inicial, tasa de interés, plazo del préstamo, tarifas. Tú haces pagos mensuales directamente a él según un calendario de amortización. Los impuestos de propiedad y el seguro son separados, así que tú te encargas de esos gastos. Muchos de estos acuerdos también incluyen un pago global al final, que básicamente es una suma grande que se debe cuando termina el plazo.

Déjame darte un ejemplo concreto. Supón que alguien compra una casa de $80,000 pero no puede obtener aprobación bancaria. Ofrecen al vendedor $25,000 de pago inicial y preguntan si el vendedor financiará el resto. El vendedor acepta una tasa del 7% durante 5 años (amortizado en 20). Eso significa pagos mensuales de aproximadamente $426 durante cinco años, luego un pago global de aproximadamente $47,000 para cerrar la operación. El comprador obtiene el título en el cierre, pero el vendedor mantiene un gravamen hasta que se pague por completo.

También hay diferentes variantes de este acuerdo. Contratos de tierra, opciones de arrendamiento con opción a compra, acuerdos de arrendamiento con compra, asumir la hipoteca existente del vendedor, o préstamos de dinero duro de prestamistas privados. Cada uno tiene su propia mecánica dependiendo de tu situación.

¿La ventaja? Puedes obtener financiamiento cuando los prestamistas tradicionales no te quieren tocar. El cierre es más rápido porque saltas toda la locura del proceso de evaluación. Los costos son menores ya que hay menos papeleo. Y tú y el vendedor pueden negociar todo—pago inicial, tasa, plazo.

Pero la desventaja—y esto importa—es que generalmente pagas una tasa de interés más alta que con un banco. Ese pago global puede ser brutal si no estás preparado. Los vendedores podrían dudar si tu crédito está muy mal. Y algunos préstamos hipotecarios tienen cláusulas de vencimiento en la venta que pueden bloquear este tipo de acuerdo.

Así que sí, una hipoteca de dinero de compra puede ser una opción legítima si estás atascado, pero entra con los ojos bien abiertos sobre lo que estás firmando.