El sistema integral de impuestos sobre bienes raíces de Corea del Sur ha experimentado ciclos extremos de endurecimiento y flexibilización a lo largo de sus 22 años de historia, impulsado por cambios de administración política y condiciones del mercado. Según fuentes de la industria, el régimen fiscal introducido en enero de 2005 bajo el gobierno de Roh Moo-hyun ha sufrido repetidas reversiones de políticas a través de administraciones posteriores hasta 2026, con cargas impositivas alternativamente fortalecidas durante períodos de sobrecalentamiento del mercado y relajadas durante recesiones económicas o transiciones políticas. Esta falta de consistencia en las políticas ha socavado la confianza pública y desencadenado resistencia fiscal y disputas legales, ya que el gobierno empleó repetidamente medidas reactivas en lugar de establecer una estabilidad a largo plazo en el marco del impuesto sobre bienes raíces.
El Impuesto Integral sobre Bienes Raíces Sufre Cambios de Política Impulsados por la Administración durante 22 Años
El impuesto integral sobre bienes raíces se introdujo en enero de 2005 bajo el gobierno de Roh Moo-hyun, basado en el concepto público de propiedad inmobiliaria. Inicialmente, el impuesto se impuso a los titulares de propiedades de alto valor utilizando un método de agregación individual para mejorar la equidad de la carga fiscal y estabilizar los precios de los bienes raíces.
En diciembre del mismo año, el sistema cambió a agregación por hogar, aunque los ingresos fiscales se mantuvieron neutrales mediante la introducción de una tasa de aplicación de la base imponible. La agregación por hogar calcula los impuestos combinando los valores de propiedad de todos los miembros del hogar, lo que resulta en bases imponibles más altas y mayores cargas fiscales progresivas en comparación con la agregación individual.
En 2008, el gobierno de Lee Myung-bak implementó medidas integrales de alivio fiscal tras el fallo del Tribunal Constitucional de que la agregación por hogar era inconstitucional, combinado con una dirección política de reducción de impuestos. El sistema volvió a la agregación individual, introdujo deducciones fiscales para titulares de largo plazo y contribuyentes de edad avanzada, y reemplazó la relación de valor de mercado justo, reduciendo sustancialmente las cargas fiscales generales. El cambio a la agregación individual se registró como la mayor medida de reducción de la carga fiscal desde la introducción del impuesto.
Durante el gobierno de Moon Jae-in en 2020, cuando los precios de la vivienda se dispararon debido al exceso de liquidez tras el COVID-19, se introdujeron regulaciones de alta intensidad dirigidas a propietarios de múltiples viviendas y corporaciones, incluyendo tasas impositivas fortalecidas para propietarios de múltiples viviendas y elevando el límite de la carga fiscal al 300%.
Sin embargo, después de que el gobierno de Yoon Suk-yeol asumiera el cargo en 2022, las cargas fiscales se redujeron drásticamente al reducir la relación de valor de mercado justo del 95% al 60% y aumentar los montos de deducción.
El sistema de impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas, considerado una herramienta regulatoria central junto con el impuesto integral sobre bienes raíces, también fluctuó entre enfoques estrictos y flexibles según la administración. El recargo del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas, abolido bajo el gobierno de Park Geun-hye, fue reinstaurado bajo el gobierno de Moon Jae-in junto con recargos del impuesto de adquisición, aumentando la intensidad regulatoria. El posterior gobierno de Yoon Suk-yeol suspendió nuevamente el recargo del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas, devolviendo el sistema fiscal general para propietarios de múltiples viviendas a otra fase de flexibilización.
Las Deficiencias Legislativas y los Efectos de Aprendizaje del Mercado Surgen de la Volatilidad de las Políticas
Los expertos diagnosticaron que el impuesto integral sobre bienes raíces se ha convertido en una herramienta para disputas políticas mientras se sitúa en la vanguardia de la política inmobiliaria. Park Jun, profesor de la Universidad de Seúl, declaró que ningún impuesto ha recibido expectativas y ataques simultáneos como el impuesto integral sobre bienes raíces, señalando que este sistema impositivo que impone cargas fiscales limitadas a personas de la clase alta ha sido colocado en medio del frente inmobiliario y sometido a ataques concentrados con críticas provocativas como bombas fiscales.
Los enfoques legislativos imprecisos también alimentaron los problemas. Kim Kyung-mok, abogado de Bae, Kim & Lee LLC, explicó que cuando se introdujo el sistema de concepto público de suelo a finales de la década de 1980, la institucionalización ocurrió sin suficiente deliberación legislativa ni revisión de los efectos de las políticas, impulsada por la justificación de la represión de la especulación. Añadió que la institucionalización apresurada proporcionó repetidamente motivos para la resistencia fiscal y la reacción de los contribuyentes de altos montos durante la implementación real de las políticas, llevando al Tribunal Constitucional a emitir fallos de inconstitucionalidad.
El proceso repetido de cambios rápidos en el sistema fiscal a través de las administraciones ha consolidado una forma de efecto de aprendizaje inmobiliario en el mercado de que las cargas fiscales disminuirán si la gente aguanta. Kim Jin-wook, economista jefe de Citibank Korea, identificó en un informe los cambios repetidos en las tasas del impuesto a la propiedad según las circunstancias como un factor debilitante en la política inmobiliaria del gobierno. Esto refleja que cuando la confianza del mercado es baja con respecto al mantenimiento a largo plazo del fortalecimiento de la carga fiscal, el efecto de suprimir la demanda también puede ser limitado.
Incluso después de que el gobierno de Lee Jae-myung anunciara la implementación de recargos del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas y las reformas fiscales de julio que incluyen el impuesto integral sobre bienes raíces, se observaron movimientos del mercado apostando a que los sistemas fiscales se flexibilizarían si la gente aguantaba, dada la experiencia del mercado a través de los gobiernos de Moon Jae-in y Yoon Suk-yeol.
Yoo Chul-hyung, abogado de Bae, Kim & Lee LLC, declaró que incluso si el gobierno fortalece los sistemas fiscales para propietarios de múltiples viviendas para inducir la venta de propiedades, los propietarios de múltiples viviendas esperan que los sistemas fiscales se flexibilicen nuevamente cuando cambien la administración o el mercado inmobiliario, basándose en políticas gubernamentales pasadas.
Los Expertos Recomiendan Estabilidad a Largo Plazo por Encima del Control del Mercado a Corto Plazo
Los expertos aconsejaron no utilizar los sistemas de impuestos sobre bienes raíces como una solución universal para la regulación económica en medio de las repetidas reformas fiscales en cada cambio de administración. Enfatizaron la necesidad de detener las reformas a corto plazo que ajustan repetidamente los precios públicos y las tasas impositivas, y en su lugar establecer sistemas estables a mediano y largo plazo.
El control del mercado a corto plazo y las reformas frecuentes según las necesidades políticas solo generan resistencia en el mercado, por lo que asegurar la previsibilidad y consistencia en los sistemas fiscales que no cambien con los cambios de administración es urgente para reducir la resistencia fiscal y restaurar la confianza en las políticas.
Preguntas Frecuentes
¿Qué cambios importantes experimentó el impuesto integral sobre bienes raíces de Corea del Sur desde 2005?
El impuesto pasó de agregación individual a agregación por hogar en diciembre de 2005, volvió a agregación individual en 2008 tras un fallo de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional, se fortaleció en 2020 con tasas más altas para propietarios de múltiples viviendas y un límite de carga del 300%, y se flexibilizó nuevamente en 2022 cuando la relación de valor de mercado justo se redujo del 95% al 60%.
¿Por qué los expertos dicen que la política de impuestos sobre bienes raíces de Corea del Sur carece de consistencia?
Los expertos señalan que el sistema fiscal ha alternado repetidamente entre endurecimiento durante períodos de sobrecalentamiento del mercado y flexibilización durante recesiones económicas o cambios de administración, creando un efecto de aprendizaje en el mercado donde los propietarios esperan que las cargas fiscales disminuyan si esperan, lo que socava la efectividad de la política y la confianza pública.
