Los inversores institucionales duplican la adquisición de viviendas unifamiliares tras la prohibición de compras en Estados Unidos

Los inversores institucionales que poseen 350 o más viviendas unifamiliares en alquiler han duplicado sus listados de propiedades desde el 1 de feb., tras la nueva legislación de vivienda en EE. UU. que les prohíbe comprar más viviendas unifamiliares en alquiler. A partir de este mes, hay 9.447 viviendas que suman un precio de venta solicitado total de 3,1 mil millones de dólares en total, en oferta, frente a 4.166 propiedades el 1 de feb., según los datos inmobiliarios de Parcl Labs. La legislación se dirige a inversores que controlan aproximadamente 589.000 viviendas, o el 3,9% de los 14 millones de viviendas unifamiliares en alquiler de Estados Unidos. La prohibición no exige ventas forzadas de las propiedades que ya poseen, pero impide compras futuras salvo que cumplan excepciones específicas, incluidas las promociones build-to-rent. Legisladores de ambos partidos respaldaron la medida, citando su preocupación de que las compras institucionales en efectivo inflaron los precios de las viviendas y perjudicaron a los compradores individuales que ocupan la vivienda.

Acelera la actividad de venta de inversores

El número de viviendas propiedad de inversores institucionales puestas en venta ha aumentado un 127% en el periodo analizado por Parcl Labs. “La tasa de cambio de ‘en venta’ es algo que hay que vigilar”, dijo Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs. “Estos números no se materializarán en disposiciones reales durante meses, dadas las demoras del ciclo de ventas, pero es la lectura más rápida del comportamiento institucional”. La legislación definió a los inversores institucionales como aquellos que poseen 350 o más viviendas, un umbral inferior al punto de referencia tradicional de la industria de 1.000 viviendas. Los inversores de esta categoría representan aproximadamente el 40% de las ventas netas acumuladas en el año.

Los mayores propietarios lideran la ola de disposiciones

Los siete operadores más grandes de viviendas unifamiliares en alquiler — Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst y VineBrook — vendieron 3.180 viviendas más de las que compraron desde el 1 de ene. Estas empresas, en conjunto, poseen aproximadamente 400.000 viviendas. VineBrook tiene actualmente casi el 10% de su cartera en el mercado, con alrededor de 1.900 viviendas que acumulan un precio de venta solicitado total de 285 millones de dólares. Invitation Homes y AMH, los dos REITs públicos de alquiler unifamiliar, tienen 549 y 536 viviendas, respectivamente, listadas para la venta. Progress Residential, el mayor propietario del sector, tiene 143 propiedades en venta.

Build-to-rent emerge como alternativa estratégica

Los ejecutivos del sector están redirigiendo capital hacia categorías de inversión permitidas bajo la nueva legislación. “Podemos comprar build-to-rent, que es un componente predominante de la vivienda nueva. Podemos comprar bajo diversas otras excepciones, incluidas rent-to-renovate, donde mejoramos el parque de vivienda o lo compramos bajo un impulso a la propiedad de vivienda, donde damos a la gente la oportunidad de transitar de inquilinos a propietarios hacia donde quieran”, dijo Stephen Scherr, co presidente de Pretium, en una entrevista en “Squawk on the Street” de CNBC. Pretium es la empresa matriz de Progress Residential. AMH comenzó a desarrollar propiedades build-to-rent en 2017 y ha construido más de 14.000 viviendas de alquiler en 180 comunidades. Invitation Homes compró al constructor de viviendas ResiBuilt con sede en Atlanta a principios de este año. “El caso de financiación ha cambiado materialmente con la eliminación del mandato de disposición forzada. Los prestamistas pueden volver a evaluar [build-to-rent], y empezamos a ver que esto ocurre”, escribió Chris Nebenzahl, vicepresidente de investigación de alquileres en John Burns Research and Consulting.

Descuentos en precios señalan un ajuste del mercado

Los vendedores institucionales están ofreciendo reducciones de precio en las propiedades listadas a un ritmo mayor que el mercado en general. A nivel nacional, el 38,7% de todos los listados en venta incluyen recortes de precio, frente al 54% de las propiedades del grupo de alquiler unifamiliar institucional que posee 350 o más viviendas, según Parcl Labs. Desde principios de mayo, los ajustes a la baja se han profundizado de aproximadamente el 3,1% al 4% del valor solicitado. “Por lo que podemos ver, dado dónde están los precios de las viviendas en EE. UU., parte de esto se atribuye a cambios de estrategia: obtener valores en dólares altos de los valores superiores de viviendas en EE. UU. mediante la eliminación de activos con bajo rendimiento y redirigir ese capital hacia áreas de crecimiento, es decir, build-to-rent, por ejemplo”, dijo Lewris en un comunicado.

FAQ

¿Qué prohibió la nueva legislación de vivienda en EE. UU. a los inversores institucionales?

La legislación recién aprobada prohíbe que los inversores institucionales, definidos como los que poseen 350 o más viviendas, compren propiedades adicionales de viviendas unifamiliares en alquiler. La prohibición no obliga a los inversores a vender las viviendas que ya poseen, pero impide futuras adquisiciones salvo que cumplan excepciones específicas, incluidas promociones build-to-rent, proyectos rent-to-renovate y programas de transición hacia la propiedad.

¿Cuántas viviendas poseen actualmente los inversores institucionales afectados por la prohibición?

Los inversores que poseen 350 o más viviendas controlan aproximadamente 589.000 propiedades de alquiler unifamiliar, lo que representa el 3,9% de los 14 millones de viviendas unifamiliares en alquiler en Estados Unidos. Los siete mayores propietarios en esta categoría poseen en conjunto unas 400.000 viviendas y han vendido 3.180 propiedades más de las que compraron desde el 1 de ene.