Vừa mới gặp một dự báo thị trường thú vị từ vài năm trước mà đáng để xem lại. Một nhà phân tích của Desjardins Securities khá lạc quan về các REIT bán lẻ của Canada, đặc biệt là những REIT có trụ sở chính là các chuỗi siêu thị. Dù có lo ngại về suy thoái đang rình rập, ông ấy vẫn xem các REIT này như các khoản đầu tư phòng thủ - sự pha trộn thuê nhà vững chắc tại các thị trường lớn của Canada.

Thời điểm đó khá đáng chú ý vì người Canada đã chứng kiến lạm phát tăng gấp ba lần từ đầu năm 2020 đến giữa năm 2022, và mọi người đều đổ lỗi cho các chuỗi siêu thị. Ba ông lớn - Loblaw, Empire (Sobeys), và Metro - đã bị triệu tập trước Quốc hội để giải thích. Câu chuyện của họ khá nhất quán: chi phí thực phẩm làm giảm biên lợi nhuận của họ, nhưng họ bù đắp bằng các mặt hàng không phải thực phẩm. Walmart Canada cũng lặp lại điều tương tự.

Điều làm các REIT siêu thị trở nên thú vị là - họ thu tiền thuê bất kể thế nào. Choice Properties và Crombie REIT đều được nâng cấp thành mức mua, nghĩa là các nhà đầu tư có thể khai thác sự ổn định của các trụ sở siêu thị mà không phải lo lắng về áp lực biên lợi nhuận hay lạm phát ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ.

Choice Properties là một tập đoàn lớn. Hơn 700 bất động sản, gần 64 triệu bộ vuông. Loblaw chiếm gần một nửa doanh thu cho thuê của họ, nghe có vẻ tập trung cho đến khi bạn nhận ra đó lại là một điểm mạnh - Loblaw không đi đâu cả. Công ty này tách ra từ Loblaw vào năm 2018, với George Weston giữ cổ phần kiểm soát. Nhà phân tích đã nâng mục tiêu giá của họ lên 16 đô la, cao hơn khoảng 10% so với mức giao dịch hiện tại. Luận điểm của ông rất đơn giản: tăng trưởng lợi nhuận đều đặn, lợi suất phân phối ổn định khoảng 5,3%, và danh mục đầu tư được cách ly tốt khỏi suy thoái kinh tế nhờ quy mô và chất lượng thuê nhà.

Crombie REIT theo một hướng khác. Khoảng 300 bất động sản với một pipeline phát triển tích cực hơn - 27 dự án trị giá hơn 6,5 tỷ đô la. Khoảng 58% doanh thu cho thuê của họ đến từ Empire và các thương hiệu khác nhau của họ. Tỷ lệ lấp đầy của họ gần như tương tự Choice, nhưng hồ sơ rủi ro cao hơn. Họ có 18 dự án đang trong quá trình phát triển tích cực và thêm 24 dự án trong giai đoạn lập kế hoạch trung hạn đến dài hạn. Nhà phân tích đã đưa ra mục tiêu giá cho Crombie, khoảng 20% tiềm năng tăng giá so với hiện tại, nhưng cảnh báo rằng đây là một cược thận trọng hơn về khả năng thực hiện phát triển.

Vì vậy, nếu so sánh hai REIT siêu thị này, thực chất là tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Choice mang lại sự ổn định - như một ngọn hải đăng của sự nhất quán trong thời kỳ không chắc chắn, như nhà phân tích đã nói. Bạn nhận được lợi nhuận đều đặn, dự đoán được từ một danh mục lớn được trụ vững bởi chuỗi siêu thị lớn nhất Canada. Crombie mang lại nhiều tiềm năng tăng trưởng hơn nếu pipeline phát triển của họ thành công, nhưng bạn phải chấp nhận rủi ro về khả năng thực hiện. Mười tám dự án trong pipeline của họ sẽ được trụ sở chính bởi các thương hiệu Empire, điều này tốt, nhưng vẫn đòi hỏi họ phải thực hiện chiến lược phát triển thành công.

Cả hai đều được xem là các REIT siêu thị xuất sắc vào thời điểm đó, chỉ phục vụ các hồ sơ nhà đầu tư khác nhau. Nếu bạn có thể chịu đựng biến động và tin vào câu chuyện phát triển của họ, Crombie có tiềm năng cao hơn. Nếu bạn muốn tiếp xúc phòng thủ với dòng tiền ổn định, Choice là lựa chọn rõ ràng hơn. Điểm chung mà nhà phân tích muốn nhấn mạnh - rằng các REIT bán lẻ đã trở thành nơi trú ẩn an toàn trong lĩnh vực bất động sản - vẫn còn phù hợp. Khi mọi thứ khác có vẻ rủi ro, sở hữu các REIT siêu thị mang lại cho bạn một thứ gì đó hữu hình: tài sản vật lý tại các thị trường đô thị đông đúc với các thuê nhà mà mọi người dựa vào bất kể điều kiện kinh tế ra sao. Đó chính là sức hấp dẫn của bất động sản có trụ sở chính là siêu thị.