Thị trường bất động sản sau kỳ nghỉ bắt đầu ấm lên, kỳ vọng mùa xuân nhỏ tại các thành phố trọng điểm

Ủy viên Thời báo Chứng khoán Wu Jiaming

Dưới tác động của chính sách liên tục được tối ưu hóa, khối lượng giao dịch bất động sản tại nhiều địa phương vào năm 2025 đã có dấu hiệu phục hồi, đồng thời thúc đẩy kỳ vọng của thị trường về năm 2026.

Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn nhỏ của mùa xuân được quan tâm đặc biệt. Theo các chuyên gia trong ngành, dự kiến năm nay sẽ có xu hướng thị trường bất động sản nhỏ của mùa xuân.

Quản lý môi giới điện thoại “kêu liên tục”

“Từ mùng 5 Tết, điện thoại của tôi bắt đầu ‘kêu liên tục’, phần lớn là các cuộc tư vấn thuê nhà, cũng có nhiều khách hàng đã xem nhà trước đó chủ động liên hệ, hy vọng gặp gỡ chủ nhà để thương lượng.” Ông Zhong, quản lý môi giới bất động sản tại khu vực Sun Gang, Shenzhen cho biết, “Dù giá nhà không biến động nhiều, nhưng các căn nhà cũ có tổng giá thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao bắt đầu tăng tốc tiêu thụ, vì vậy chúng tôi cũng đã trở lại vị trí làm việc sớm hơn.”

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Le You Jia cho thấy, trong 15 ngày trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và 2 ngày cuối cùng của kỳ nghỉ (mùng 6, mùng 7), lượng khách xem nhà và ký hợp đồng tại các cửa hàng tại Shenzhen đều tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, trong 2 ngày cuối cùng của kỳ nghỉ (mùng 6, mùng 7), lượng khách xem nhà căn hộ mới tăng 47%, căn hộ cũ tăng 60% so với cùng kỳ.

Trong các cuộc phỏng vấn tại nhiều quận của Shenzhen, nhiều chủ nhà căn hộ cũ cho biết, vừa kết thúc kỳ nghỉ Tết, khách hàng đã xem nhà trước đó chủ động liên hệ để thương lượng giá. Trong một ngày, họ nhận được 4-5 cuộc gọi. Một số người mua nhà cần thiết cho biết, trong bối cảnh giá nhà đã giảm đáng kể, họ có thêm niềm tin vào việc thị trường bất động sản sẽ ổn định trở lại, vì vậy họ dự định thực hiện kế hoạch mua nhà vào năm 2026. Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Le You Jia cho thấy, tỷ lệ giao dịch xem nhà căn hộ mới tại Shenzhen trong tháng 2 đạt 6.83%, căn hộ cũ đạt 4.72%, mức cao nhất trong gần 11 tháng. Với kỳ vọng và niềm tin của thị trường ngày càng tích cực, khách hàng đang đẩy nhanh việc ra quyết định.

Giám đốc Viện Nghiên cứu Shell Shenzhen, Xiao Xiaoping, cho biết, các chính sách ưu đãi liên tục được phát huy, niềm tin thị trường dần được phục hồi, mang lại nền tảng vững chắc cho thị trường; đồng thời, xu hướng “ngược mùa” trong năm nay trở thành xu hướng mới, nhiều người trẻ đưa cha mẹ đến Shenzhen đoàn tụ, tận dụng kỳ nghỉ để xem nhà tập trung và thảo luận quyết định, giúp gia tăng sự đồng thuận trong gia đình về việc mua nhà, từ đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà nhanh hơn.

Các doanh nghiệp bất động sản tích cực tiếp thị

Ngoài thị trường căn hộ cũ, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tận dụng “cửa sổ thời gian” trước và sau Tết Nguyên đán. Theo thống kê chưa đầy đủ, trong kỳ nghỉ Tết Nguyên đán năm nay, tại Shenzhen có hơn 30 dự án nhà mới triển khai các chính sách giảm giá và trợ cấp, một số dự án còn kết hợp ưu đãi “giảm giá thêm”, đồng thời mở các dịch vụ trực tuyến như xem nhà VR, livestream giới thiệu.

Trong các trung tâm tiếp thị nhà mới tại quận Futian, Yantian, nhiều khách hàng Hồng Kông đã đến xem nhà và tư vấn. Một nhân viên cho biết, trong mùa xuân nhỏ sắp tới vào tháng 3, ngoài các hoạt động khuyến mãi thông thường, các dự án còn tăng cường tiếp thị hướng tới khách hàng Hồng Kông để mở rộng thị trường. Trưởng phòng Nghiên cứu Chỉ số của Viện Nghiên cứu Trung chỉ Jingjing Cao nhận định, do dữ liệu ký hợp đồng trực tuyến có độ trễ, sau kỳ nghỉ, dưới sự hỗ trợ của các chính sách khuyến mãi liên tục, môi trường lãi suất thấp và sự hợp nhất giữa hai thành phố Thâm Quyến và Hồng Kông, các khách hàng Hồng Kông đã có ý định mua nhà trước đó có thể tập trung chuyển đổi thành ký hợp đồng trực tuyến.

Ngoài thị trường Shenzhen, thị trường nhà mới tại các thành phố trọng điểm như Bắc, Thượng, Hải cũng rất sôi động, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phát động các hoạt động như “Không nghỉ Tết” để chuẩn bị cho xu hướng nhỏ của mùa xuân sau Tết. Dữ liệu mới nhất từ Viện Nghiên cứu Trung cho thấy, do các yếu tố như trở về quê, du lịch, tạm dừng ký hợp đồng trực tuyến, tổng diện tích ký hợp đồng của các căn hộ thương mại mới tại 21 thành phố trọng điểm trong kỳ nghỉ Tết đạt 100.000 m², gần như không thay đổi so với trung bình hàng ngày của kỳ nghỉ năm ngoái. Tuy nhiên, Cao Jingjing cho biết, do kỳ nghỉ Tết năm nay muộn hơn, một số người mua nhà cần thiết cho giáo dục bắt đầu ra tay sớm hơn, thúc đẩy lượng khách xem nhà trong nửa cuối kỳ nghỉ tăng trở lại. “Thị trường bất động sản các thành phố trọng điểm có khả năng bắt đầu phục hồi nhẹ nhàng của mùa xuân nhỏ, nhu cầu tích trữ trong kỳ nghỉ sẽ dần được giải phóng,” Cao nói.

Chính sách tiếp tục được tối ưu hóa

Về mặt chính sách, thị trường cũng có thêm kỳ vọng. Ngày 25 tháng 2, Thượng Hải ban hành Thông báo “Về việc tiếp tục tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố”, đề xuất nhiều biện pháp khai thác tiềm năng mua nhà. Nhà nghiên cứu chính của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, Li Yu Jia, nhận định, Thượng Hải đã đưa ra nhiều biện pháp ngay từ đầu năm mới, rõ ràng trong việc giảm chi phí, giảm ngưỡng và nâng cao kỳ vọng, chính sách có tính mục tiêu rõ ràng, có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng nhỏ của mùa xuân vào tháng 3.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin, cho biết, trong bối cảnh môi trường chính sách mua nhà ổn định và tín dụng vẫn duy trì khá thoải mái, nhiều thành phố có khả năng đón nhận xu hướng nhỏ của mùa xuân một cách nhẹ nhàng, nền tảng ổn định của thị trường có thể được củng cố thêm trong cả năm.

Về hướng đi tiếp theo trong việc điều chỉnh và tối ưu hóa chính sách bất động sản của các địa phương, Li Yu Jia cho biết, các địa phương nên rà soát các chính sách đã ban hành, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà ở của cư dân, đặc biệt là quy trình “đổi cũ lấy mới” của căn hộ cũ, nâng cao hiệu quả cung cấp căn hộ cũ. Đồng thời, cần kết hợp các chính sách ngắn hạn và dài hạn: một mặt ổn định thị trường qua các biện pháp hỗ trợ ngắn hạn, mặt khác thúc đẩy đô thị hóa mới, tiến hành đều đặn các biện pháp dài hạn như bình đẳng hóa dịch vụ công cộng cơ bản, quyền thuê và mua nhà, nâng cao khả năng thu hút dân cư của thành phố.