Золотая весна на ринку нерухомості Гуанчжоу та Шеньчженя: вторинний ринок стає основною силою, первинний ринок показує ознаки диференціації

3月 завжди є традиційним піком на ринку нерухомості, а “золоті три місяці” безпосередньо впливають на річний ринок.

Останнім часом ринок нерухомості в Гуанчжоу та Шеньчжені після святкового періоду повернувся до активності: кількість переглядів та угод одночасно зросла, і тепла атмосфера на ринку продовжує поширюватися.

Журналісти “Щоденних економічних новин” (далі — журналісти) відвідали кілька об’єктів нерухомості, поспілкувалися з агентами та кількома дослідницькими організаціями і дізналися, що цей “малий весняний підйом” на ринках Гуанчжоу та Шеньчжень фактично настав. Водночас, логіка ринку зазнала суттєвих змін: деякі популярні “акційні” квартири (зазвичай — за ціною значно нижчою за середню в районі, з високим співвідношенням ціна-якість) поступово зникають, а простір для торгу з продавцями зменшується.

Медіаресурс “Щоденних новин” (фото — Чен Жунхао)

Варто зазначити, що у Гуанчжоу та Шеньчжені вторинний ринок нерухомості демонструє лідерство і стає головним драйвером цього “малого весняного підйому”. Водночас, у новому житловому секторі спостерігається диференціація: у Шеньчжені з початку року пропозиція нових квартир зменшилася порівняно з минулим роком, тоді як у центральних районах Гуанчжоу популярні елітні будинки, а житло для першого житла все ще продається за знижками. Можна сказати, що структура ринку первинної та вторинної нерухомості змінилася місцями, що є найяскравішою ознакою цього “малого весняного підйому”.

Вторинний ринок піднімає прапор “малого весняного підйому”

Цей “малий весняний підйом” на ринках Гуанчжоу та Шеньчжень переважно підтримується вторинним ринком, і базова логіка ринку вже змінилася.

З даних і відчуттів на перший погляд, вторинний ринок визначає темпи відновлення.

Шеньчжень першим запалив цю хвилю, ставши основним двигуном відновлення. За даними агентства “Le You Jia”, після свят кількість укладених угод з вторинною нерухомістю зросла на 132% порівняно з попереднім періодом, досягнувши найвищого рівня з кінця березня 2024 року. Станом на лютий 2026 року середня ціна угод з вторинною нерухомістю в Шеньчжені вже повернулася до 62 000 юанів за квадратний метр.

Дослідження “Крабової дослідницької академії” показують, що з 2 по 8 березня кількість укладених угод з вторинною нерухомістю в Шеньчжені зросла на 118%, а 8 березня — один день — був зафіксований рекорд за кількістю угод за майже рік, і тенденція зберігається вже два тижні.

Крім того, ринкова атмосфера також покращується. За даними останнього моніторингу “Крабової дослідницької академії” у Шеньчжені, у лютому кількість оголошень про продаж вторинної нерухомості зменшилася на 3,3% порівняно з минулим роком, і кількість безрозсудних продажів значно зменшилася. Ринок поступово входить у позитивний цикл: “очікування посилюються — пропозиція оптимізується — ціни стабілізуються”.

“Зараз найбільш помітно відновлення якісних шкілних районів та об’єктів з низькою ціною та високою орендною доходністю. Наприклад, у нашому районі — житло в районі Ліюань, трикімнатна квартира площею 83 м² у саду Юаньлін, яка обслуговує школи Ліюань і Хунлінг, після свят стало більше запитів і угод”, — повідомив 14 березня ввечері досвідчений агент з нерухомості у районі Юаньлін у Шеньчжені Лю Анін.

Лю Анін зазначив, що швидкість укладання угод з “акційними” квартирами на вторинному ринку вже зменшилася і становить короткий період, а деякі “акційні” квартири навіть продаються менш ніж за тиждень. “Наприклад, у проекті Ханьлінь Юань у Футані, трикімнатна квартира площею близько 108 м², продавець виставив ціну понад 8,2 мільйона юанів, але через поспіх продавати, ціна знижена до 7,55 мільйона — і за тиждень її вже можна продати”, — сказав Лю Анін.

Подібні явища також спостерігаються у Луоху. Після зростання кількості угод на вторинному ринку, продавці починають стабілізувати свою позицію і не так поспішно знижують ціни, зменшуючи простір для торгу.

Наприклад, минулого року, коли журналіст відвідував двокімнатну квартиру площею 47,84 м² у Цуйчжуй Юань у Луоху, її початкова ціна становила 2,45 мільйона юанів. Посередник повідомив, що мінімальна ціна може бути знижена до 2,3 мільйона. А вже у березні цього року, за словами посередника, мінімальна ціна — 2,37 мільйона юанів.

Ринок вторинної нерухомості у Гуанчжоу також демонструє сильний відновлювальний тренд.

За даними платформи “Краб”, 8 березня у Гуанчжоу було укладено 247 угод з вторинною нерухомістю за один день, що на 25,4% більше попереднього дня; за тиждень (з 2 по 8 березня) — 849 угод, що на 118,8% більше. Після свят попит на повернення до міста зосереджено, кількість переглядів у агентствах зросла, а індекс менеджерів у галузі нерухомості Гуанчжоу підвищився до 71,78 — галузь має впевненість у “малому весняному підйомі”.

На думку головного дослідника Центру житлової політики Гуандуну Лі Юцзя, у ринках Гуанчжоу та Шеньчжень спостерігається ключова характеристика — “вторинна нерухомість краще за нову”, а кількість нових оголошень зменшується порівняно з минулим роком, що сприяє покращенню настроїв і стимулює попит на обміни “старе — нове”, що сприяє більш плавному циклу ринку.

Голова “Крабової дослідницької академії” у Шеньчжені, Шао Сяопін, вважає, що цей підйом не є короткостроковою реакцією політики, а результатом трьох факторів: оптимізації політики, відновлення довіри та концентрації попиту на власне житло. Постійне зростання вторинного ринку та одночасне зростання нових об’єктів роблять цей “малий весняний підйом” більш стабільним.

Структурний тренд на новому житловому ринку

На відміну від повного пожвавлення вторинного ринку, ринок нових квартир у Гуанчжоу та Шеньчжені демонструє характерну “структурну динаміку”.

Наприклад, у Гуанчжоу сегмент елітних квартир постійно оновлює рекорди продажів, що сприяє зростанню інтересу до нових об’єктів у навколишніх районах. У лютому у Гуанчжоу на аукціоні за високою ціною було продано ділянку в районі Тяньхе за 23,6 мільярда юанів, з премією 26,6%, що дало ціну за квадратний метр близько 85 500 юанів — новий рекорд у місті.

3 березня у Гуанчжоу у районі Чжунцюань у новому житловому комплексі “Полі Юєсі Ван” площею 670 м² було продано за 1,87 мільярда юанів, що становить близько 28 тисяч юанів за м², — новий рекорд у цій категорії. 9 березня у “Гірській затоці” було продано 4 пентхауси загальною вартістю понад 7,2 мільярда юанів, що свідчить про високий попит на елітне житло.

У той час як сегмент елітних квартир оновлює рекорди, сегмент житла для першого житла у Гуанчжоу демонструє тенденцію до зниження цін для збільшення обсягів продажів.

Агентство “Ло Цзя Мін” повідомляє, що багато житла для першого житла у Гуанчжоу зараз продається зі знижками та за спеціальними цінами, оскільки без знижок важко залучити покупців. “Наприклад, у районі Хуанпу “Гірській затоці” ціна на голий будинок зросла до 19 000 юанів за м², і пропонуються три варіанти — голий, частково оброблений та розкішний ремонт. У районі Ліуань у “Новому світі” пропонується знижка до 86%, що знижує ціну до 38 000 юанів за м²”, — каже агент.

За даними “Цзюань Юань”, станом на кінець лютого 2026 року, загальний запас нерухомості у Гуанчжоу становив 14,16 мільйонів м², що на 13 000 м² менше ніж у січні. Оскільки у лютому нові пропозиції у ключових районах зменшилися, ринок переважно зосереджений на поглинанні вже існуючого запасу, і запаси зменшуються вже четвертий місяць поспіль.

У Шеньчжені, навпаки, з початку 2026 року спостерігається явне уповільнення темпів пропозиції нових квартир. За даними “Мейлун”, цього року у Шеньчжені отримано лише 9 дозволів на попереднє продажу житла, що значно менше ніж 12 у минулому році.

Через повільний запуск нових об’єктів, що ускладнює створення масштабних ефектів, загальні обсяги продажів нових квартир залишаються нижчими за вторинний ринок, і ринок демонструє структурне відновлення з високим обсягом у ключових районах та з цінами, що стабілізуються, у районах для першого житла — з ціною за обсяг.

За даними “Чжунюань”, станом на 12 березня у Шеньчжені було укладено 964 угоди з новими квартирами та 1703 угоди з вторинною нерухомістю.

Хоча обсяги продажів нових квартир у Шеньчжені поступаються вторинним, журналісти відзначають, що з березня багато проектів почали активно рекламувати свої пропозиції, наприклад, у Лонхуа з 7 по 8 березня було продано 41 квартиру, у “Юаньлінь” — 39, а у “Пенчень Юань” — 32 за тиждень.

“З урахуванням поступового виходу на ринок якісних ділянок у ключових містах у 2025 році та посилення промоційних заходів з боку забудовників, очікується, що попит у березні поступово зростатиме, і “малий весняний підйом” у центральних містах залишатиметься актуальним”, — аналізує “Цзюаньчжун”.