Налоговая система недвижимости: возможность реформы, ориентированной на фактическое проживание… Предварительный анонс рыночных изменений

随着面向单套住房持有者的转让所得税长期持有特别扣除改革讨论在6月地方选举前夕迅速扩散，市场正密切关注房地产税制标准从"持有期限"转向"实际居住与否"的可能性。

Дискуссии о реформе особых вычетов по налогу на доходы от продажи для владельцев одной недвижимости быстро распространились накануне июньских местных выборов, и рынок внимательно следит за возможным сдвигом в стандартах налоговой системы недвижимости с “срока владения” на “фактическое проживание или нет”.

长期持有特别扣除制度最初是为减轻实际需求者税负而引入的机制。该制度于1988年公布，自1989年1月1日起实施，旨在为持有住房较长时间的单套住房持有者在出售时，通过扣除部分转让收益来降低税负。其引入背景是：对长期累积的收益一次性征税可能导致税负过重，以及有必要减少因税负过重而无法出售房产的所谓"房源锁定"现象。目前，单套住房持有者出售持有3年以上且居住2年以上的住房时，可按持有期限扣除40%、居住期限扣除40%，合计最高可享受80%的扣除。

Изначально система особых вычетов при долгосрочном владении была введена как механизм для снижения налогового бремени для реальных потребителей. Эта система была опубликована в 1988 году и введена в действие с 1 января 1989 года, чтобы снизить налоговое бремя владельцев жилья, которые держали недвижимость длительное время, за счет вычета части прибыли от продажи. Причиной внедрения стало то, что однократное налогообложение накопленных долгосрочных доходов могло привести к чрезмерной налоговой нагрузке, а также возникла необходимость снизить так называемый эффект “запертой недвижимости” — ситуацию, когда из-за высокой налоговой нагрузки продавать недвижимость становилось невозможно. В настоящее время владельцы однокомнатных квартир, продавшие жилье, находящееся в собственности более 3 лет и проживавшие в нем более 2 лет, могут получить вычет до 40% за срок владения и до 40% за срок проживания, всего максимум до 80%.

该制度在2009年李明博政府时期，为应对全球金融危机和房地产景气衰退而大幅扩展。当时单套住房持有者若持有满10年，最高可享受80%扣除，此后文在寅政府从2020年起强化实际居住要求，形成了现行结构。表面上同为单套住房持有者，实际居住与单纯持有的税负差异已然巨大。例如，10年前以7亿韩元购入的住房，在实际居住10年后以15亿韩元出售，转让税约为348万韩元；但若仅持有相同期限而未居住，则仅适用一般扣除，税额将增至3133万韩元。在以20亿韩元购入、40亿韩元出售的高价住房案例中，实际居住时税额为9506万韩元，非居住时则高达4亿8063万韩元，差距更为显著。

Эта система была значительно расширена в период правительства Ли Мён Бока в 2009 году для борьбы с глобальным финансовым кризисом и спадом на рынке недвижимости. Тогда владельцы однокомнатных квартир, владевшие более 10 лет, могли получить вычет до 80%. После этого правительство Мун Чжэ Ина с 2020 года усилило требования к фактическому проживанию, сформировав текущую структуру. На первый взгляд, владельцы однокомнатных квартир, которые владеют ими одинаково, но один проживает, а другой только держит, сталкиваются с существенной разницей в налогах. Например, квартира, купленная 10 лет назад за 7 миллиардов вон, проданная за 15 миллиардов вон после 10 лет проживания, обложена налогом примерно в 3,48 миллиона вон; тогда как если бы она была только в собственности без проживания, налог составил бы около 31,33 миллиона вон. В случае дорогой недвижимости, купленной за 20 миллиардов вон и проданной за 40 миллиардов, налог при фактическом проживании составляет 95,06 миллиона вон, а при отсутствии проживания — 480,63 миллиона вон, разница особенно заметна.

尽管如此，政界和部分市民团体认为现行扣除制度给予了高价住房持有者过大的优惠。尤其出现了批评声音，指出税制助长了首尔江南区和汉江边主要区域出现的"精挑一套"现象，即资产不再分散于多套房产，而是集中于地段优越的高价公寓。李在明总统今年也多次通过X平台提及非居住单套住房持有者的税制优惠问题，并于4月18日明确表示仅因长期持有就大幅减免转让税有违公正与常识，表明了调整制度的意愿。近期，包括进步党议员尹宗玉在内的10名泛执政圈议员甚至提交了废除单套住房持有者长期持有特别扣除的法案，讨论氛围正扩散至正式立法阶段。

Тем не менее, политические круги и некоторые гражданские группы считают, что текущие вычеты предоставляют слишком большие преимущества владельцам дорогой недвижимости. Особенно звучат критические мнения, указывающие, что налоговая система способствует появлению явления “выборочной недвижимости” в районе Каннам и у реки Ханган в Сеуле, то есть активы больше не распределены по нескольким объектам, а сосредоточены в престижных элитных квартирах. Президент Ли Чжэ Мын также неоднократно через платформу X поднимал вопрос о налоговых льготах для владельцев однокомнатных квартир без проживания, и 18 апреля ясно заявил, что значительное снижение налогов только за счет долгосрочного владения противоречит справедливости и здравому смыслу, что свидетельствует о желании скорректировать систему. В последнее время, включая 10 депутатов от партии прогресса во главе с Юн Чон Ю, был внесен законопроект о ликвидации особых вычетов для владельцев однокомнатных квартир, что свидетельствует о расширении дискуссии до стадии официального законодательства.

但市场和学界更倾向于关注"以居住为中心重组"的可能性，而非全面废除。因为若完全取消长期持有优惠，可能削弱保护实际需求者的原则，反而刺激短期买卖或导致交易冻结。政府构想尚未公开，但据讨论可能提高非居住单套住房持有者的持有或转让税负，同时将因就学、工作等不可避免原因暂时非居住的情况设为例外。国土交通部长官金允德也在上月12日的电台采访中表示，将着手调整包括超高价·非居住单套住房在内的持有税改革，并完善房地产税制整体。企划财政部亦在去年10·15对策后，正运营涵盖持有税和转让税整体的研究项目及跨部门工作组，有观测认为具体方案将最早体现在今年7月发布的2027年度税制改革案中。

Однако рынок и академическое сообщество больше склонны к рассмотрению возможности “реорганизации с акцентом на проживание”, а не к полномасштабной отмене. Полная отмена льгот за долгосрочное владение может ослабить принципы защиты реальных потребителей и, наоборот, стимулировать краткосрочные сделки или заморозку рынка. Концепция правительства пока не опубликована, но обсуждается возможность повышения налогов на владение или передачу для владельцев однокомнатных квартир без проживания, а также исключения для случаев временного проживания по причинам учебы или работы. Министр земельных и транспортных ресурсов Ким Юн Дык в интервью радио 12 прошлого месяца заявил, что начнет корректировать реформы налогообложения, включая сверхдорогие и не проживающие однокомнатные квартиры, а также совершенствовать общую систему налогообложения недвижимости. Минфин также после мер 15 октября прошлого года ведет исследовательские проекты и межведомственные рабочие группы, охватывающие налоги на владение и передачу, и предполагается, что конкретные предложения могут быть впервые представлены в проекте налоговой реформы 2027 года, запланированном на июль этого года.

问题在于税制改革对市场可能产生的冲击。有担忧指出，仅强化税负的预告信号就可能导致改革前出售房产的房源暂时增加，但实际增税后，改善型需求可能萎缩，导致交易减少、流动性下降。尤其对出租自有住房、在外租赁全税房居住的谋生型非居住单套住房持有者，以及在较高转让税、取得税、中介佣金和搬家费用负担下逐步提升居住水平的实际需求者而言，负担可能加重。同时也有观点指出，加强对非居住住房的征税可能导致全税房源减少和月租上涨。这一趋势表明，房地产税制正从单纯的税收问题，迈向需要与交易、租赁市场、供应政策联动考量的阶段。未来市场反应如何，可能取决于政府在强化税制的同时，能否精密配套推行住房供应扩大政策。

Проблема в том, что реформа налоговой системы может оказать влияние на рынок. Есть опасения, что предварительные сигналы о повышении налогов могут привести к временному увеличению количества продаваемых объектов перед реформой, но после повышения налогов спрос на улучшение условий жизни может снизиться, что приведет к уменьшению сделок и снижению ликвидности. Особенно это касается владельцев собственных жилых помещений, сдающих их в аренду, а также тех, кто постепенно повышает уровень проживания, сталкиваясь с высокими налогами на передачу, приобретение, комиссионными агентств и переездами. Также существует мнение, что усиление налогообложения не проживающих объектов может привести к сокращению общего числа объектов с налогами и росту арендных ставок. Этот тренд показывает, что налоговая система недвижимости переходит от чисто налоговой проблемы к стадии, требующей учета в связке с рынком сделок, арендой и политикой по расширению предложения жилья. Как отреагирует рынок в будущем, во многом зависит от того, сможет ли правительство одновременно укреплять налоговую систему и проводить точечные меры по расширению жилищного предложения.