Только что разговаривал с человеком, который был сбит с толку, что означает слово «contingent», когда он увидел его в объявлении о продаже дома. Так что давайте разберёмся, потому что это на самом деле одна из самых важных вещей, которые нужно понять, если вы серьёзно собираетесь покупать.

Когда в объявлении говорится, что объект «contingent», это в основном означает, что продавец уже согласился продать его кому-то, но сделка ещё не окончательно закреплена. Покупатель может фактически отказаться от покупки при определённых условиях, не потеряв при этом свой залог — тот депозит, который он внес, чтобы показать свою серьёзность. Вся идея в том, чтобы защитить обе стороны, пока не улажены все детали перед закрытием сделки.

Вот почему продавцы принимают такие предложения, несмотря на риск: этот залог — реальные деньги, лежащие в эскроу. Если покупатель отказывается по причинам, не покрываемым contingencies, продавец оставляет его себе как компенсацию за то, что снял объект с рынка. Но если появляется что-то серьёзное — например, инспекция выявила серьёзные проблемы или оценка дома оказалась низкой — у покупателя есть возможность отказаться.

Давайте пройдёмся по contingencies, которые действительно важны. Осмотр дома — это очень важно. У вас есть окно времени, чтобы нанять инспектора, узнать, что именно не так с домом, и решить, хотите ли вы вести переговоры о ремонте, попросить деньги на исправление или просто отказаться. Некоторые покупатели идут дальше и заранее говорят продавцу, что примут ремонт на сумму до определённой суммы, что показывает их искренний интерес.

Затем есть contingency на оценку стоимости. Если вы берёте ипотеку — а большинство так и делает — кредитор не одобрит кредит, если дом не оценят как минимум по вашей цене. Так что, если оценка окажется ниже, вы можете отказаться без штрафных санкций. Покупатели за наличные обычно пропускают этот пункт, так как им не нужен одобрение кредитора.

Кредитная contingency — тоже очень важна. Даже если вас предварительно одобрили, кредитор всё равно должен одобрить сам объект. Иногда люди случайно портят свою одобрение, взяв другой кредит перед закрытием или потеряв работу. Эта contingency защищает вас в таких случаях.

Не забывайте и о contingency на титул. Вы должны убедиться, что продавец действительно владеет этим имуществом и на нём нет странных залогов или претензий. Даже покупатели за наличные должны включать этот пункт. Также вам понадобится страхование титула — оно требуется кредиторами — и чистый титул очень важен для этого.

Я также видел, как покупателей сбивали с толку contingencies по HOA. Если дом входит в ассоциацию собственников, вам нужно время, чтобы ознакомиться с их правилами, финансами и ограничениями, прежде чем принять решение. Некоторые узнают слишком поздно, что не могут сдавать дом в аренду или что у них есть ограничения по породе собаки, и тогда они остаются в тупике.

Теперь статус объявления тоже важен. Когда указано просто «contingent», это значит, что покупатель ещё не выполнил все условия. «Active contingent» — продавец допускает поступление резервных предложений — он хеджирует свои риски. «Contingent with kick-out» — более агрессивный вариант: продавец может буквально выгнать покупателя, если кто-то сделает лучшее предложение, хотя у первоначального покупателя обычно есть шанс убрать contingencies сначала.

«Pending» — это уже не то же самое, что «contingent». «Pending» означает, что покупатель уже выполнил все contingencies, и сделка почти на финишной прямой к закрытию. «Contingent» — значит, вы всё ещё в процессе, и всё может рухнуть.

Вот что важно — я видел, как покупатели в очень конкурентных рынках отказываются от contingencies, чтобы сделать своё предложение более привлекательным. Не делайте так. Я понимаю искушение, но это действительно плохая идея. Если ваш финансирование провалится, инспекция выявит проблемы с фундаментом или оценка будет низкой, и у вас не будет contingencies, чтобы вас защитить, — вы потеряете залог или окажетесь в плохой сделке. Единственный случай, когда это может иметь смысл — если вы платите наличными и уже провели свою инспекцию.

И последнее: если вы рассматриваете объект с contingencies и заинтересованы, спросите о резервных предложениях. Если продавец их принимает, у вас есть шанс. А если первая сделка сорвётся — что случается чаще, чем думают — продавец может вернуться к вам. Стоит поддерживать связь с агентом по продаже, если вам очень нравится этот дом.

Главное — понимание, что значит «contingent» в недвижимости, даёт вам реальный рычаг и защиту. Эти contingencies созданы не просто так, они — ваша страховка, если что-то неожиданное произойдёт до того, как вы станете юридически обязательным к сделке.