Скрытая сторона "небольшого весеннего спада" на рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня: вторичное жилье становится основной силой, первичный рынок жилья демонстрирует дифференцированную тенденцию

Март традиционно считается пиковым месяцем на рынке недвижимости, и его успех напрямую влияет на общий тренд рынка в течение года.

В последнее время рынок недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня после новогодних каникул начал восстанавливаться: количество просмотров и сделок растет синхронно, и настроение на рынке продолжает улучшаться.

Журналист «Ежедневных экономических новостей» (далее — журналист или репортер) посетил некоторые жилые комплексы, пообщался с агентствами и несколькими исследовательскими организациями и узнал, что в этот раз в Гуанчжоу и Шэньчжэне фактически началась «легкая весна» на рынке недвижимости. При этом логика рынка претерпела существенные изменения: некоторые популярные «акционные» квартиры (термин, обозначающий объекты с явно низкой ценой и высокой ценностью по сравнению с аналогами в том же районе) постепенно исчезают, а возможности для торга с владельцами снижаются.

Фото: 陈荣浩, источник — медиаресурс 每经

Стоит отметить, что оба города — Гуанчжоу и Шэньчжэнь — демонстрируют лидерство на вторичном рынке жилья, став основными драйверами этого «легкого весеннего» восстановления. В то же время рынок новостроек показывает признаки сегментации: в этом году в Шэньчжэне объем предложения новых квартир снизился по сравнению с прошлым годом, в то время как в центральных районах Гуанчжоу элитная недвижимость пользуется высоким спросом, а объекты для первичного спроса продаются за счет скидок и акций. Можно сказать, что структура рынка первички и вторички изменилась местами, что является яркой чертой этого этапа восстановления.

Вторичный рынок берет на себя ведущую роль в «легкой весне»

На этом этапе рынок недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня в основном движется за счет вторичного рынка, что полностью меняет его базовую логику.

От данных до ощущений на практике — вторичный рынок лидирует в процессе восстановления.

Шэньчжэнь стал первым городом, где начался рост цен на вторичное жилье, став основным двигателем этого этапа. Согласно мониторингу компании «乐有家», после новогодних праздников количество сделок по вторичке выросло на 132% по сравнению с предыдущим периодом, достигнув максимума с конца марта 2024 года. По состоянию на февраль 2026 года средняя цена сделок по вторичному жилью в Шэньчжэне поднялась до 62 000 юаней за квадратный метр.

Данные исследовательского института «贝壳» показывают, что с 2 по 8 марта объем сделок по вторичке вырос на 118% по сравнению с предыдущей неделей, а 8 марта был зафиксирован рекорд за последний год по однодневному объему сделок, и тенденция продолжает расти уже две недели подряд.

Кроме того, настроение на рынке также восстанавливается. Согласно последним данным мониторинга «贝壳», в феврале этого года количество объявлений о продаже вторичного жилья в партнерских агентствах снизилось на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о снижении иррациональных продаж и постепенном переходе рынка в фазу «ожидание улучшения — оптимизация предложения — стабилизация цен».

«Сейчас наиболее заметно восстановление спроса на качественные школы, объекты с низкой ценой и высокой доходностью по аренде. Например, в нашем районе спрос на жилые комплексы с хорошими школами, такие как район Лиюань, вырос после праздников. В районе Юаньлинь, например, трехкомнатные квартиры площадью 83 м², расположенные рядом с школой Лиюань и средней школой Хунлинь, заметно пользуются спросом и продаются быстрее», — рассказал 14 марта во второй половине дня агент из Футяня, Шэньчжэня, Лю Аньин.

Лю Аньин отметил, что скорость сделок по «акционным» вторичным квартирам уже значительно сократилась, и некоторые из них продаются менее чем за неделю. «Например, в жилом комплексе Ханьлиньюань в Футяне, где трехкомнатные квартиры площадью около 108 м² выставлены по цене свыше 8,2 миллиона юаней, некоторые владельцы торопятся продать и готовы снизить цену до 7,55 миллиона юаней, и сделка может быть заключена примерно за неделю», — добавил он.

Аналогичные ситуации наблюдаются и в Лоху, Шэньчжэне. После роста объема сделок владельцы объявлений о продаже начинают чувствовать себя более уверенно, и их желание торговаться снижается.

Например, недавно в районе Цуйчжуй, Лоху, была выставлена на продажу двухкомнатная квартира площадью 47,84 м² по цене 2,45 миллиона юаней. Ранее владелец называл минимальную цену 2,3 миллиона, а агентство предполагало, что цена может снизиться до этого уровня. В марте этого года агентство сообщило, что минимальная цена продажи — 2,37 миллиона юаней.

Рынок вторичного жилья в Гуанчжоу также демонстрирует сильное восстановление.

Данные платформы «贝壳» показывают, что 8 марта было продано 247 квартир, что на 25,4% больше по сравнению с предыдущим днем; за неделю (с 2 по 8 марта) было реализовано 849 сделок, что на 118,8% больше по сравнению с предыдущим аналогичным периодом. После новогодних праздников спрос на городские квартиры резко вырос, количество просмотров и показов в агентствах продолжает расти, а индекс менеджеров по недвижимости Гуанчжоу за март достиг 71,78 — отрасль уверена в «легкой весне».

По мнению ведущего исследователя Центра жилищной политики Гуандуна Ли Юцзя, оба города — Гуанчжоу и Шэньчжэня — демонстрируют важную тенденцию: «вторичное жилье превосходит новостройки». Объем новых объявлений о продаже вторички снижается по сравнению с прошлым годом, настроение на рынке улучшается, что стимулирует спрос на обмен старого жилья на новое, и рынок постепенно налаживается.

Директор исследовательского института «贝壳» Шао Сяопин считает, что текущий рост — это не краткосрочный импульс, вызванный политическими мерами, а результат комплексных факторов: оптимизации политики, восстановления доверия и концентрации спроса на собственное жилье. Продолжающийся рост вторичного рынка и одновременное увеличение предложения новостроек делают «легкую весну» более устойчивой.

Структурные изменения на рынке новостроек

В отличие от общего подъема вторичного рынка, рынок новостроек в Гуанчжоу и Шэньчжэне демонстрирует скорее структурную динамику, чем массовый рост.

Например, в Гуанчжоу элитный сегмент продолжает рекордные продажи, что способствует росту интереса к новым проектам в окрестностях. В феврале в районе Тяньхэ был продан участок площадью 236,04 млрд юаней с ценой за квадратный метр около 85 500 юаней, что стало новым рекордом по стоимости жилых площадей в Гуанчжоу.

В марте в районе Чжунцзян был продан один из крупнейших пентхаусов — 670 м² за 1,87 млрд юаней, что соответствует цене около 28 000 юаней за м², обновив рекорд по стоимости элитных квартир. Также в марте было реализовано четыре роскошных пентхауса в жилом комплексе «Сияние Галактики», общая сумма сделок составила 7,187 млрд юаней, что свидетельствует о высокой активности в сегменте элитной недвижимости.

В то же время сегмент массового жилья в Гуанчжоу показывает явные признаки ценового снижения и увеличения объема продаж. Агентство «罗家敏» отмечает, что многие объекты для первичного спроса сейчас продаются со скидками и акциями, например, цены на квартиры в жилом комплексе «Хуанпу Синьхэвань» снизились до 19 000 юаней за м², а в районе Лиувань — до 38 000 юаней за м² при скидках до 14%.

По данным «中原», к концу февраля запасы жилья в Гуанчжоу составляли 14,16 млн м², что на 1,3 тыс. м² меньше по сравнению с январем. В основном снижение связано с уменьшением новых предложений, а рынок продолжает постепенно избавляться от излишков, показывая снижение запасов уже четвертый месяц подряд.

В Шэньчжэне, где с начала 2026 года наблюдается заметное замедление темпов предложения новых объектов, по данным «Мейлун», за текущий год было получено разрешение на строительство всего 9 жилых проектов, что значительно ниже 12 за аналогичный период прошлого года.

Из-за медленного выхода новых объектов на рынок объем сделок по новостройкам остается ниже, чем по вторичке, и рынок демонстрирует структурную динамику: в ключевых районах объем продаж растет, а цены стабилизируются, в районах с высоким спросом по цене уступают, что создает условия для постепенного восстановления.

По данным «中原», к 12 марта в Шэньчжэне было реализовано 964 жилых комплекса, а количество сделок по вторичке — 1703.

Несмотря на меньший объем продаж новых квартир по сравнению с вторичными, с началом марта многие застройщики начали активно рекламировать свои проекты, например, в Лонхуа за два дня (7–8 марта) было продано 41 квартира, в «Юаньчэн Чэнцзинь» — 39, а в «Пэнчэнь Юньчжуй» — 32 за одну неделю.

«По мере выхода на рынок качественных участков в городах-центрах и усиления промо-акций со стороны застройщиков, спрос, вероятно, будет постепенно восстанавливаться, и «легкая весна» в ключевых городах остается перспективной», — отмечает аналитик «Чжунчжи».