A emenda à lei especial contra fraudes fiscais foi aprovada, mas há limitações na recuperação de perdas reais

Apesar do Congresso ter aprovado uma emenda especial à lei de apoio às vítimas de fraudes no aluguel integral, as avaliações consideram que isso ainda é insuficiente para recuperar os níveis reais de prejuízo e reduzir os riscos estruturais do próprio sistema de aluguel integral.

Para abordar a questão da fraude no aluguel integral e do problema do “aluguel vazio”, o Comitê de Contramedidas da Sociedade Civil realizou uma mesa-redonda em 28 de junho, na região de Jongno, Seul, discutindo o significado e as limitações da emenda à Lei Especial de Apoio às Vítimas de Fraudes no Aluguel Integral e Estabilização Habitacional, aprovada pelo Congresso em 23 de junho. O conteúdo dessa emenda inclui: após o encerramento de leilões ou leilões públicos, o governo fornece suporte financeiro para garantir que o valor devolvido às vítimas atinja pelo menos um terço do depósito de garantia. Considerando que anteriormente, durante os processos de leilão e leilão público, muitas vítimas quase não conseguiram recuperar seus depósitos, a avaliação considera que institucionalizar um mecanismo mínimo de recuperação tem um significado importante.

No entanto, os participantes acreditam que essa emenda está longe do que as vítimas sempre solicitaram, ou seja, o chamado método de “primeiro resgatar, depois buscar ressarcimento”. Ou seja, sua estrutura não prevê que o governo compense totalmente o valor do prejuízo inicialmente, para depois buscar ressarcimento dos responsáveis, mas permanece na abordagem de complementar o valor após o leilão ou leilão público. Foi também apontado que o nível de garantia do depósito é inferior às expectativas das vítimas, o que pode limitar a reconstrução real da vida. Isso significa que, embora a reforma legal amplie o escopo da assistência às vítimas, a questão de se haverá uma recuperação efetiva ainda permanece em aberto.

Na mesa-redonda, também foi reiterado que a fraude no aluguel integral ultrapassou a esfera de crimes isolados, sendo originada por vulnerabilidades sistêmicas. Os participantes analisaram que, com a expansão de empréstimos de aluguel integral de baixo juros e do sistema de garantia de aluguel integral ao longo do tempo, formou-se uma estrutura consolidada na qual os inquilinos dependem de financiamento financeiro, em vez de capital próprio, para assumir depósitos elevados, resultando em uma relação de preço de aluguel integral e garantia de depósito, conhecida como “índice de preço de aluguel integral”, excessivamente alta. Eles explicaram que isso cria um ambiente onde, mesmo com pequenas oscilações nos preços dos imóveis, é difícil devolver integralmente o depósito de garantia, facilitando o aumento do “aluguel vazio” e, consequentemente, elevando o risco de fraudes no aluguel integral. Além disso, os participantes também destacaram a necessidade de preencher lacunas no sistema atual, como a proteção insuficiente para inquilinos estrangeiros ou moradias em casas geminadas com garantias conjuntas.

O professor Lim Jae-man, do Departamento de Imóveis da Universidade de Sejong, apontou que a causa fundamental do não retorno do depósito de garantia é o “aluguel vazio”, defendendo a implementação de regulamentações que controlem o índice de preço de aluguel integral, por exemplo, limitando o valor do empréstimo de aluguel integral quando esse índice estiver excessivamente alto, para reduzir o risco antecipadamente. Essa abordagem está alinhada com a consciência de que “medidas de suporte apenas após o dano ocorrer têm limitações evidentes”. Em última análise, essa reforma legal pode ser vista como um avanço na ampliação do escopo de assistência às vítimas, mas também indica que, sem reformas adicionais na estrutura de alto risco do mercado de aluguel integral, problemas semelhantes podem se repetir.