Evergrande Faces Tribulation: Boss Reportedly Under Exit Ban, Unable to Repay 150 Million in Bank Loans?

(Sumber: Detektif Properti)

Salah satu dari “Lima Harimau Properti Selatan” yaitu R&F, baru-baru ini secara tiba-tiba terlibat dalam sebuah “pusaran badai”, dan industri pun merasa cemas untuknya.

Menurut laporan terbaru dari “Laporan Observasi Ekonomi”, Ketua R&F Properti Guangzhou, Li Silian, telah dibatasi untuk keluar negeri. Salah satu detail penting adalah bahwa menjelang dan setelah Tahun Baru Imlek tahun ini, ia dicegat saat berangkat keluar negeri.

Hingga saat ini, pihak resmi R&F belum memberikan tanggapan terkait hal ini.

Di kalangan properti, ketika menyebut pemimpin R&F, orang-orang dulu sering memuja pasangan bos “Dua Bintang”, yaitu Zhang Li dan Li Silian, satu fokus di luar negeri, satu fokus di dalam negeri, dengan pembagian tugas yang jelas. Konon, sejak pendirian R&F, kedua orang ini tidak pernah berselisih.

Pada akhir tahun 2022, salah satu pendiri R&F, Zhang Li, ditangkap di London, Inggris, karena diduga terlibat dalam suap terhadap pihak Amerika Serikat terkait pengembangan sebuah proyek perumahan mewah di California, AS. Hal ini membuat R&F yang baru saja melewati masa restrukturisasi utang besar, kembali terjerumus ke dalam situasi berbahaya. Setelah itu, Zhang Li diekstradisi ke AS, dan baru kembali ke dalam negeri pada Juli 2023.

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti terus mengalami penurunan mendalam, dan bagi R&F yang sedang menghadapi masalah, mereka berada di ambang hidup dan mati, berjuang di tepi jurang. Yang tak disangka oleh industri adalah bahwa R&F menghadapi kesulitan sedemikian parah.

Menurut pengungkapan terbaru dari sebuah platform transaksi hak milik, sekitar 150 juta yuan dari piutang buruk R&F Group sedang dipasang untuk mencari pembeli, dan pihak yang mentransfer adalah Bank Huashang. Debitur spesifiknya adalah Longmen R&F dan Huizhou Fumao, anak perusahaan R&F, dengan total pokok utang sekitar 126 juta yuan dan bunga sebesar 22,47 juta yuan.

Sebagai jaminan pinjaman bank tersebut, Longmen R&F menggadaikan hotel Hilton Nankunshan miliknya, sementara Huizhou Fumao menggadaikan tanah dan proyek pembangunan hotel Fumao Haibin Cheng di Dapu Tun, Huidong. Selain itu, diketahui bahwa kedua jaminan ini telah dilelang dua kali, namun keduanya gagal terjual.

Baru-baru ini, R&F Properti mengumumkan bahwa pada Februari 2026, total pendapatan penjualan diperkirakan sekitar 750 juta yuan, dan selama dua bulan pertama tahun ini, total pendapatan penjualan mencapai sekitar 1,47 miliar yuan. Selain itu, diketahui bahwa perusahaan ini meraih penjualan sebesar 14,21 miliar yuan pada tahun 2025, meningkat hampir 3,2 miliar yuan dibandingkan total penjualan tahun 2024 yang sebesar 11,23 miliar yuan.

Melihat beberapa tahun sebelumnya, misalnya, total penjualan R&F pada tahun 2023 adalah 19,95 miliar yuan, tahun 2022 sebesar 38,43 miliar yuan, tahun 2021 mencapai 120,2 miliar yuan, tahun 2020 sebesar 1387,9 miliar yuan, dan tahun 2019 sebesar 1381,9 miliar yuan.

Dari situ dapat dilihat bahwa perusahaan properti swasta terkenal di garis depan yang dulu mampu melewati miliaran yuan kini hanya mampu bertahan di level ratusan miliar yuan. Beban utang besar yang mereka tanggung, meskipun telah berkurang setelah restrukturisasi, tampaknya masih sangat berat.

Menurut pengungkapan dari R&F Properti, hingga akhir tahun 2025, saldo pokok utang jatuh tempo di luar laporan perusahaan mencapai 36,81 miliar yuan, mencakup obligasi kredit perusahaan, pinjaman bank, trust, dan leasing keuangan, menunjukkan tekanan likuiditas yang masih cukup berat.

Pada akhir tahun lalu, R&F Properti mengumumkan bahwa rencana restrukturisasi utang luar negeri sekitar 5 miliar dolar AS telah disetujui oleh kreditur sesuai proporsi hukum, dan saat ini sedang dalam proses persetujuan hukum.

Terkait utang domestik sekitar 12,5 miliar yuan, R&F Properti menyatakan telah meluncurkan berbagai skema termasuk pembelian kembali tunai, penggantian utang dengan aset, dan trust piutang usaha, terutama pada November tahun tersebut, di mana satu obligasi perusahaan sebesar 1,68 miliar yuan telah berhasil direstrukturisasi.

Selain bernegosiasi dengan kreditur untuk memperpanjang masa, melakukan pembiayaan ulang, atau restrukturisasi utang, R&F juga menyebutkan terus mencari peluang untuk menjual saham anak perusahaan pengembang proyek mereka yang dapat dicairkan.

R&F berusaha keras menjelaskan berbagai langkah penyelesaian utang besar dan masalah arus kas, sebagai respons positif agar auditor tidak menyatakan ketidakmampuan memberikan opini atas laporan keuangan tahunan mereka, sehingga menghindari risiko likuidasi atau delisting yang memalukan.

Perlu dicatat bahwa selain Bank Huashang yang sudah tidak sabar, beberapa bank besar lainnya juga tampaknya sudah tidak sabar lagi.

Baru-baru ini, anak perusahaan R&F, Shanghai Zhonghong Real Estate Development Co., Ltd., mengumumkan bahwa piutang bermasalah sekitar 930 juta yuan akan secara terbuka dilelang oleh cabang Bank Beijing di Shanghai, dengan jaminan berupa kompleks komersial “Shanghai R&F Global Center” yang terletak di CBD Hongqiao, Shanghai.

Berbeda dengan banyak perusahaan properti yang terpaksa keluar dari pasar H-share karena gagal, meskipun R&F menghadapi masalah dan skala utangnya besar, keunggulan utamanya adalah bahwa proyek utamanya terkonsentrasi di kota tingkat satu dan lokasi inti kota tingkat baru, sehingga relatif tahan banting dan memberi mereka waktu untuk bangkit kembali.